衆議院 国土交通委員会 第14号
2025年5月14日・250 発言・国会会議録で会議の全文を見る（外部サイト、新しいタブで開きます）
この会議で多く話された要求
- 外国人と共生できる制度を整えてほしい2人 / 5発言
- 東京一極集中をなくしてほしい2人 / 4発言
発言の全文
令和七年五月十四日（水曜日） 午前八時五十分開議 出席委員 委員長 井上 貴博君 理事 勝俣 孝明君 理事 加藤 鮎子君 理事 中谷 真一君 理事 城井 崇君 理事 神津たけし君 理事 森山 浩行君 理事 奥下 剛光君 理事 西岡 秀子君 石橋林太郎君 大空 幸星君 大西 洋平君 鬼木 誠君 梶山 弘志君 加藤 竜祥君 金子 恭之君 工藤 彰三君 国定 勇人君 栗原 渉君 小寺 裕雄君 小森 卓郎君 高見 康裕君 田所 嘉徳君 谷 公一君 土田 慎君 土屋 品子君 …
1
井上貴博(自民)これより会議を開きます。
この際、連合審査会開会に関する件についてお諮りいたします。
ただいま本委員会において審査中の内閣提出、老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律案に対し、法務委員会から連合審査会開会の申入れがありましたので、これを受諾するに御異議ありませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
2
井上貴博(自民)御異議なしと認めます。よって、そのように決しました。
また、連合審査会において、政府参考人及び会計検査院当局並びに参考人から説明又は意見を聴取する必要が生じました場合には、出席を求め、説明等を聴取することとし、その取扱いにつきましては、委員長に御一任願いたいと存じますが、御異議ありませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
3
井上貴博(自民)御異議なしと認めます。よって、そのように決しました。
次に、お諮りいたします。
連合審査会において、最高裁判所から出席説明の要求がありました場合には、これを承認することとし、その取扱いにつきましては、委員長に御一任願いたいと存じますが、御異議ありませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
4
井上貴博(自民)御異議なしと認めます。よって、そのように決しました。
なお、連合審査会は、本日午前九時から本委員室において開会いたしますので、御了承願います。
午後一時から委員会を再開することとし、この際、休憩いたします。
午前八時五十二分休憩
――――◇―――――
午後一時開議
5
井上貴博(自民)休憩前に引き続き会議を開きます。
内閣提出、老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律案を議題といたします。
この際、本案に対し、城井崇君外一名から、立憲民主党・無所属提案による修正案が提出されております。
提出者より趣旨の説明を求めます。城井崇君。
―――――――――――――
老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律案に対する修正案
〔本号末尾に掲載〕
―――――――――――――
6
城井崇(立憲)ただいま議題となりました修正案につきまして、提出者を代表して、その趣旨を御説明申し上げます。 マンションの共用部分に係る損害賠償請求権に関し、平成十四年の建物の区分所有等に関する法律の改正により、管理者は、損害保険契約に基づく保険金額、共用部分について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領に関し、区分所有者を代理し、規約又は集会の決議により、原告又は被告となることができることとされています。 しかし、一件でも区分所有権の転売があったマンションでは、その全ての損害賠償請求権等の譲受けがない限り、管理者が一括して損害賠償請求を行うことがで…
7
井上貴博(自民)これにて趣旨の説明は終わりました。
―――――――――――――
8
井上貴博(自民)この際、お諮りいたします。
本案及び修正案審査のため、本日、政府参考人として、お手元に配付のとおり、国土交通省大臣官房官庁営繕部長佐藤由美君外六名の出席を求め、説明を聴取いたしたいと存じますが、御異議ありませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
9
井上貴博(自民)御異議なしと認めます。よって、そのように決しました。
―――――――――――――
10
井上貴博(自民)これより原案及び修正案を一括して質疑を行います。
質疑の申出がありますので、順次これを許します。谷公一君。
11
谷公一(自民)久しぶりの質問でございます。勉強の機会を与えていただいた委員長、また各理事の皆さんに感謝を申し上げたいと思います。 ただ、時間が十五分でございますので、答弁は可能な限り簡潔で、結論だけで結構ですので、よろしくお願いいたします。 質問は三点あります。一つは、今、修正案の、城井委員から提案がありましたが、その件について、それで二つ目はタワーマンションについて、三つ目は木造の中高層ビルの建設について、その三点であります。 まず第一点目、二つの老いが進行している現状から、管理運営の現状を踏まえた新たな管理体制、再生推進体制の充実等の必要性は十分理解できると…
お答えいたします。
現行の区分所有法におきましては、管理者が区分所有者を代理して共用部分に係る損害賠償請求権を行使できるという規定がございますが、現行法の下での裁判例におきまして、一人でも元の区分所有者が区分所有権を譲渡いたしますと、全体について代理ができなくなるという裁判例がありまして、それに沿って実務が生じておったところでございます。
改正法では、これを改めるために、管理者は、現区分所有者、あるいは元区分所有者、区分所有権を譲渡した方についても代理行使ができるということで、共用部分に係る損害賠償請求権行使の円滑化を図ろうとするものでございます。
13
谷公一(自民)今までの答弁で聞いたことでございますけれども、私は、今回は今回として、じゃ、将来このままでいいのか。管理費の滞納あるいは不足、所有者の無関心、建物、設備の劣化、また、所有者が大変グローバル化している、そういったことを考えるならば、今後、例えばフランスの荒廃マンション対策のように、今まで以上の行政、国なり自治体の関与、介入、そして居住者対策も含めた住宅対策も必要と思われますが、中長期的な課題として、しっかりと国の方でも取り組んでいただきたいということを要望しまして、二つ目のタワーマンションに移ります。 お手元の資料にございますように、民間の調査によれば、…
14
中野洋昌(公明)国土交通大臣谷委員にお答えを申し上げます。 御指摘のような東京一極集中の是正というか、その一極集中でありますとか、災害時の避難場所、備蓄の確保でございますとか、様々、重要な課題を御指摘いただいたというふうに思っております。 当然、例えば、東京一極集中については、地方への移住につながる空き家、空き地の利活用の促進ですとか、それに応じた様々な施策をやっているところでもございますし、また他方で、安全、安心なまちづくりということでいえば、自治体が、地域ニーズに応じて、こうした都市開発事業等を通じて、そうした防災の関連の施設等の整備を促進をするということもございますけれど…
15
谷公一(自民)ありがとうございます。 大臣のお答えも分からないわけではないんですけれども、ただ、今までが、都市計画は都市計画の手法で対応できるんじゃないかと。現にしているところもある。しかし、全体から見れば、ごく一部です。 例えば東京であれば、国際的な都市を目指すということで、どんどん緩和をして、今なお超高層マンションが、あるいは商業ビルがいろいろできてきている。そういうものを、何とかやはりここは歯止めをかけるように、新たな法制度の仕組みも含めて考えることが大事ではないかというふうに思います。 東京の一極集中を是正するということは、様々なやり方を駆使してやらなけ…
16
中野洋昌(公明)国土交通大臣やはり、今、地方創生ということも大きく政府全体で議論をしているわけであります。この東京一極集中という問題をどうしていくのか。 先ほど私、地域の活力の維持等も含めてやっていかないといけないということで申し上げたつもりではございましたけれども、いずれにしても、様々な政策手法というのは駆使してやっていかないといけないというところであります。 他方で、都市の国際競争力をどうしていくのかというのは、それはそれでまたある問題でございます。いろいろな地域、また御意見も伺いながら、まちづくりの在り方、住まいづくりの在り方、しっかり検討してまいりたいというふうに思いま…
17
谷公一(自民)ありがとうございます。 最後に、木造の中高層ビルの問題についてお尋ねしたいと思います。 皆さん方のお手元の資料の三ページ目ですか、これは大林組の研修所です。日本初の十一階建て純木造高層ビルです。その次のページ、これも前に党の方で、議連の関係かと思いますが、たしか金子先生なども一緒に行かせていただいたんですけれども、宮城の純木造ビルも視察に行かせていただきました。 国の方の低層の公共建築物の木造化というのは、我が党のみならず超党派の皆さん方の御努力により、ほとんど二階建てまでは基本的に木造にするということが徹底されてきたように思いますが、ただ、中高層…
お答えさせていただきます。 議員御指摘のとおり、中高層建築物を含め、公共建築物の木材利用を推進するため、令和三年に改正された都市の木造化推進法に基づき、関係省庁一体となった取組を進めているところでございます。 農林水産省におきましては、中規模ビルの標準的な木造モデルの作成、普及であるとか、高層になりますので、耐火性とか強度に優れた製品の開発、実証、さらにモデル的な取組の支援等々を進めているところでございます。 さらには、議員御指摘のとおり、福島の森林・林業、木材産業の再生に向けては、福島県産材を使って、こうした中高層建築物を建てることは、非常に有意…
19
井上貴博(自民)中野国土交通大臣、時間が経過しておりますので、端的にお願いいたします。
20
中野洋昌(公明)国土交通大臣国が率先して建築物の木造化を進めていくことは重要であります。
都市の木造化推進法、令和三年に改正をされまして、国が整備する公共建築物における木造化の推進対象が、低層小規模から中高層まで、これはまさに拡大しましたので、積極的に取り組んでまいりますし、また、政府調達協定等との整合性は当然留意しないといけないんですが、この福島県を含め、それぞれの地域で流通をしている木材が活用され、地域の活性化等に貢献をできるよう、しっかりと取り組んでまいりたいというふうに思います。
21
谷公一(自民)ありがとうございます。
これで質問を終えさせていただきます。
22
井上貴博(自民)次に、馬淵澄夫君。
23
馬淵澄夫(立憲)立民の馬淵です。質問させていただきます。 まず、このマンション関連法ですが、午前中の連合審査で、当然承継について、これは本法案は取らないことについての、法理論上については何度も確認がなされておりましたので、今回重複いたしますので、これは問いを省きます。 その上で、今までの検討経緯を振り返ってみますと、私は法制審のいわゆる区分所有法制部会、こちらを調査させていただきましたが、ここでは佐久間部会長が、当然承継の問題については、「この場合の契約不適合に基づく請求権というのは、売買契約が各区分所有者と分譲業者との間でされておりますから、個々人の権利なんですね…
お答えいたします。 仮に、区分所有権の譲渡に伴いまして、区分所有者の意思にかかわらずに、その処分や移転を一律に強制する特別の規律を設けますと、例えば、共用部分に瑕疵があった場合、ひとまず管理組合において修繕を行うこともあると考えられるところ、修繕費用を負担した旧区分所有者から損害賠償請求権が移転してしまい、旧区分所有者が修繕費用を損害賠償金から回収できないという著しく不合理な事態が生じかねない。 また、ただいま申し上げましたように、旧区分所有者は先に修繕費用を負担しても分譲業者から回収することができないため、旧区分所有者にとって、区分所有権を譲渡する…
25
馬淵澄夫(立憲)つまり、実務上、このような状況で瑕疵が見つかるとすると、先に修繕を行った後に、その物件売却後、損害賠償請求が行われるとなると、元区分所有者の補修費用の回収が困難になる。結局は、だったらもう修繕は見送ろうということで、自分がやる必要はないということで、全体としてでも放置するということになって、いわゆる管理不全、これを誘発してしまうということだと思います。 したがって、連合審査の議論でもそうでしたが、法理論上も実務上も、やはりこの当然承継説を採用するというのは非常に困難だという状況が今日までの審議にあったんだというふうに私は理解をしています。 そして、そ…
お答えいたします。 本改正法案におきましては、区分所有権の譲渡がされた場合でも、管理者は、当該請求権を有する現区分所有者を代理等することができ、また、別段の意思表示がされない限り、当該請求権を有する旧区分所有者も代理等することができることとしております。 その上で、各区分所有建物における規約又は集会の決議により、旧区分所有者は共用部分について生じた損害賠償請求権の管理者による代理行使につき別段の意思表示をすることができないものとすること、及び、旧区分所有者は共用部分について生じた損害賠償金につき個別に受領することはできず、管理者が代理受領した損害賠償…
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馬淵澄夫(立憲)これは一貫して政府は、管理規約によるこのような形での縛りができるということを繰り返し述べられているわけです。 しかしながら、そうであっても、別段の意思表示をすれば、管理者はその部分の請求、受領が困難になるということ。そしてまた、管理者が勝訴しても、元区分所有者が賠償金を渡せと要求すれば、これを拒否できないということ。結果的に共用部分の完全な補修はできない可能性が残るといった問題があるわけですね。 管理規約ということを、これは法務省も、そして、その法務省から相談を受けた国交省も同意をして進めてきているわけでありますが、そもそも、なぜ、管理規約で対応する…
お答えいたします。 まず、法制審議会区分所有法制部会におきましては、管理者が旧区分所有者を代理するに当たって、旧区分所有者が別段の意思表示をすることを規約によって制限することはできないかという意見があったところでありまして、規約により別段の意思表示を制限することについて議論がされていたところであります。 このような議論も踏まえまして、法務省においても検討を重ねて、有識者にも相談の上で、あらかじめ規約で定めておくことによって、旧区分所有者による別段の意思表示を制限することが可能であると判断をいたしました。 改正法を円滑に施行し、老朽化マンション等の管…
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馬淵澄夫(立憲)つまり、区分所有法の法制部会でこれが、区分所有法の法制部会というのは、これは令和四年の十月から令和六年の一月まで、一年以上かけて議論されているわけですね。そこでの議論として上がってきたということです。 私もこの議事録を確認をしてみたんですが、例えば、これは令和五年の十二月七日の第十五回部会、ここでは、大桐委員が述べられている、規約や集会決議において、個別行為禁止というような趣旨のものを設けてある場合に、その後に離脱した者についても拘束が及ぶということについても、理解を示していただけるような補足説明をしていただければなと思います、こんなように述べられてい…
お答えいたします。 規約において、旧区分所有者による共用部分等について生じた損害賠償金の請求権の個別行使を制限することなどを定めることができることについては、十分な理論的な根拠づけがあると考えておりまして、有識者にも意見を伺ったところでございます。 その検討に当たりましては、複数の民法等の研究者に意見を伺ったところでございますが、その概要といたしましては、最高裁判決、平成二十七年の九月十八日というものですが、ここにおきましては、共用部分の管理と密接に関連する事項について、区分所有者の団体のみが請求権を行使できる旨を集会で決議し、規約で定めることができ…
31
馬淵澄夫(立憲)つまり、このような議論が法制部会でなされ、そして、それについて法務省が受け止め、また、専門家の御意見を個別にも確認をされている。その中で、最高裁判決も用いながら、共用部分の管理に関する事項であると。すなわち、共用部分の修繕というのは管理に関わることだということ、かつ、損害賠償金に係る請求権、これも管理に密接に関連するもの。関わり、かつ、密接に関連するということから、請求権の行使方法にまで及んで管理に関する規約で定めるということが可能だという結論を導いておられるわけです。これが、先ほど申し上げた令和五年十二月の大桐委員の指摘から始まって、それを受け止めた法…
お答えをいたします。
法務省の方からお話がございまして、国土交通省としても、標準管理規約を持っている立場から、それを一緒にやっていこうということでお話をさせていただいたところでございます。
33
馬淵澄夫(立憲)そのことによって、今回のこの法案が、成立を目指して閣法として出されたということだと思います。しかしながら、私は、先ほど申し上げたように、確実に解決できるかといったら、まだ疑問が残るところなんです。 ただし、その上で、大臣、お答えいただきたいんですが、法理論上、問題ないことが分かりました。そして、国交省において標準管理規約の改正を行って、縛りをかけていくんだということ、これもよく理解をいたします。 しかしながら、その場合でも、別段の意思表示、これを制限をする旨を記載が可能になるということでありますが、これで本当に実務上可能になるのかですね、制限が。また…
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中野洋昌(公明)国土交通大臣標準管理規約の対応で実務上の対応が可能なのかという御指摘だと思いますので、ちょっとそこに絞って答弁させていただきますと、共用部分の損害賠償請求権の行使につきましては、管理組合の管理規約におきまして、区分所有者間の規律といたしまして、あらかじめこの二点を定めようということで、対応が可能だと思っています。 一点目は、共用部分に生じた損害賠償金について、これを修補費用に優先的に充当する旨を定める、もう一つは、旧区分所有者が共用部分に生じた損害賠償請求権の管理者による代理行使について別段の意思表示をすることができない旨、この二点をあらかじめ定めることによりまし…
35
馬淵澄夫(立憲)実務上も、これを標準管理規約に定めることによって可能だという御答弁です。 マンション標準管理規約、これは令和六年六月七日改正版というのが最新のものなんですが、これを見ますと、恐らく該当する部分というのは、これはもうお配りもしていませんが、九ページにあります損害保険、第二十四条の部分だと思います。第二十四条に、いわゆる損害保険として、いわゆる請求権の部分が書かれています。恐らく、この第二十四条のところに付加する形で、代理権、代理の付加、あるいは別段の意思表示をしない、そして、いわゆる瑕疵修補の優先充当という部分が書き込まれることになるんだろうと思います。…
36
中野洋昌(公明)国土交通大臣先ほど来申し上げておりますとおり、共用部分の損害賠償請求権の行使のところをどうやっていくかというところを、法務省とずっと議論をしてきたところでございます。区分所有法の改正もございますし、標準管理規約であらかじめこれを定めておくというところもございます。 この標準管理規約、令和五年度のマンションの総合調査によりますと、九割以上の管理組合において、この標準管理規約を踏まえて管理規約が作成をされているということでございますので、この標準管理規約を改正をし、それを反映をした管理規約の見直しをしていただくということで対応をしっかり図っていく。 これは実行の面で…
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馬淵澄夫(立憲)大臣としても、これはもう周知徹底をしていくんだという強い決意をお持ちだということだと思います。 ただ、連合審査では、我が党の議員も指摘していたように、いや、これが今まで十分できていなかったじゃないか、こんな指摘も午前中にはありました。でも、もう省を挙げて、今回の法改正に基づいて徹底してこれを周知していき、かつ、この標準管理規約に基づいた管理規約へと改正をしていただくということをお思いだということ、その意思を確認はさせていただきました。 その上で、九割に及ぶという話がありましたが、やはり、これはちょっと確認をさせていただかなきゃいかぬのですが、局長、こ…
委員御指摘のとおり、おおむね準拠ということでいいますと三六％ということでございます。 おおむね準拠、一部準拠というのがございまして、おおむね準拠というのは、標準管理規約の方のコメントの中で、実情に合わせて別段の定めをするという例示部分がありまして、その例示を除いて基本的には準拠しているものを、おおむね準拠と言っております。それ以外に、一部準拠というのがございまして、一部準拠というのは、語感的にはちょっと、物すごく幅が狭いように見えますけれども、必ずしもそういうことではないというふうに思っております。 ただ、九割ということだけが、数字だけが独り歩きする…
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馬淵澄夫(立憲)これは、令和五年のマンション総合調査の設問の置き方にも私は問題があると思っているんですね。 このような課題が当時認識されていなかった、したがって、マンション管理規約によって厳しく制限するんだということを今回立法すれば、当然、マンション総合調査での設問の仕方も変わるわけですから、ここはより具体的になって、ある意味、本当に縛りがかけられるような管理規約、標準管理規約に基づく管理規約になるということを、やはりエビデンスとして、次の総合調査で実態を確実に確認した上で対応していただかなければならないということを、改めて申し上げておきたいと思います。 こうした、…
40
城井崇(立憲)お答え申し上げます。 まず、今回の政府案においては、マンションについて、建物と区分所有者の二つの老いが進行し、外壁の剥落等の危険や集会決議の困難化などの課題が顕在化してきている。こうした問題意識の下、修繕等に係る決議を出席者の多数決によることとするなど、現在、実際にマンションに居住している区分所有者による管理を容易にする内容が盛り込まれています。この問題意識と改正の方向性については、おおむね同感であります。 しかし、法案の新区分所有法二十六条二項には、共用部分について生じた不具合に関する損害賠償請求の場面で、旧区分所有者に独自の権利行使に関する意思表…
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馬淵澄夫(立憲)まさに今提案者がおっしゃった二つの老い、所有者の方々も当然老いてくる、建物も老いてくるという状況の中で、やはり実際に発生している問題というのをもう無視はできないんだという中での、提出者の皆さん方の提案だということを理解いたします。
そして、その上で、新区分所有法二十六条二項の規定によって、実際にはどのような問題が発生するということを想定されていますか。それを御答弁をお願いいたします。
42
森山浩行(立憲)お答えします。 現行法では、外壁などマンションの共用部分に欠陥があった場合は、全ての区分所有者に損害賠償請求権が帰属する場合に限り、管理者が一括して分譲業者などに損害賠償請求を行うことができるとされています。この損害賠償請求権は、区分所有権の譲渡に伴って当然に買主に移転するというわけではないので、区分所有権の売買があったマンションでは、管理者が一括して損害賠償請求を行うことができない事態が生じます。 そこで、今回の政府案では、この点について、元区分所有者も含めて、管理者が一括して損害賠償請求を行うことが可能となるよう法改正が行われているところです。 …
43
馬淵澄夫(立憲)まさに我々が一番危惧しているところでもあるんですね。
繰り返しになりますけれども、政府側は、管理規約でということでおっしゃっていますが、どうしてもこの問題が置き去りにされてしまうということ、こうした実務上の不具合というのがあるということであります。
私が今こうして政府側にも尋ね、提出者にも聞いておりますが、改めて、政府案に対する、この管理規約改正、不足している部分、これについて提出者としての御意見をお答えいただけますでしょうか。
44
城井崇(立憲)お答え申し上げます。 新区分所有法二十六条二項の問題点について、政府からは、管理組合の管理規約において、共用部分について生じた損害賠償金の使途をあらかじめ定めることで、元区分所有者が有する賠償金を確実に修繕費用に充当することが可能であるとの事前の説明がありました。また、国土交通省において標準管理規約の改定を実施するとともに、各管理組合に周知徹底を図っていくという話もあったところであります。 しかし、この案は、それぞれのマンションの管理組合が、個別に改定後の標準管理規約を参照して、その規約を改正することを前提とするものであります。先ほどのこの委員会でも…
45
馬淵澄夫(立憲)ここは、言い方は悪いんですけれども、本当にやってみないと分からないというふうに我々も聞こえてくるんですよね。政府側としては、これは繰り返しになりますけれども、法制審での議論があり、専門家の議論も重ねながら、この管理規約ということが一つの大きな、ある意味、解決策だとして作った立法だとは思うんですが、それに対しての疑問、疑義というのは拭えないという状況です。 やはり今、提出者のお話でありましたように、ここはもう完全にそのような状況で補修できるかというと、そこは極めて心配だということをおっしゃっていただいているわけでありますが、こうした状況で、それでも我々と…
46
森山浩行(立憲)二年や三年というようなお話もございましたけれども、先ほど委員からもお示しをいただきました、マンション紛争の実態等を把握するための根本資料でありますマンション総合調査、これは五年ごとに実施されております。直近は令和五年度に実施をされ、結果が公表されたのは令和六年度でございます。次回の調査実施は令和十年度で、公表は十一年度になりますため、本法案施行後の紛争の実態や管理規約改正の推移を見極め、更なる改正の検討を行うための期間としては、施行後五年をめどとするのが適当であると考えました。
47
馬淵澄夫(立憲)通常、見直し規定というのは、三年というのが短い期間ではありますね。これは、いわゆる審議会を回していく期間として一年ないし二年を見るということで、三年というのが大体見直し規定では短い方だと思います。しかし、この三年では、今、それこそ提出者からは、マンション総合調査のタイミングに合わないんだということであります。 ここは少し実務的なことで、済みません、国交省にはこれは質問通告していませんが、今の答弁を私は聞いていてちょっと思ったんですけれども、楠田局長、お答えいただければお答えいただきたいんですが、分かる範囲で結構ですが、五年に一回ということでマンション総…
お答えを申し上げます。
マンション総合調査、これまで継続的にやってきておりますが、五年という期間を何かの法律とかで決められているというものではありませんので、それは、その時々の判断でどうするかということだと思いますが、やはり、定点的にこれまでやってきているところとの関係もありますので、そういうことも考慮しながらということかと思います。
49
馬淵澄夫(立憲)ありがとうございます。法定ではないけれども、一定、大規模の調査を行うということであるので、五年という期間だというお話でありました。当然、私もよく理解できますのは、定点で観測しているので、やはり同じタイミングでということを行うというのは、これはあることだと思います。 もう一つ、これも、済みません、通告していないんですが、御存じでしたらお答えいただきたいんですけれども、この国交省が行うマンション総合調査以外に、民間の様々なディベロッパーの方々がいろいろな調査を発表されています。名前を出していいのか分かりませんが、いわゆる大手ディベロッパーでいう長谷工さんな…
お答えを申し上げます。
先生御指摘のとおり、マンションについては様々な調査があると思っております。マンション総合調査で今やっているようなものが、民間の方でも直接そういうものがあるかどうかということについては、あるものもないものもあるかなとは思っておりますが、参考になるようなものについては積極的に参考にして、政策の検討に生かしてまいりたいと思っております。
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馬淵澄夫(立憲)済みません、ためにする議論ではないんですが、民間の調査も、当然ながら、住宅局としてはずっとウォッチしているわけですよね。チェックもされているわけです。 その意味では、このマンション総合調査の結果のみならず、民間調査も含めて照らし合わせたときに、大きなそごというのを感じられたことはありますかね。これも、ごめんなさい、先ほどの提出者の答弁をいただいている中で浮かんだものですから、これは全く通告外なんですけれども、お答えできる範囲で。 そういったものを御覧になっている中で、住宅局として専門家の皆さんが集まっているわけですから、なるほど、こういった部分はもっ…
お答えを申し上げます。
マンションについては様々な調査があると思っておりまして、我々も、先生御指摘のとおり、日々、その辺もウォッチしながら考えているというところがございます。
大きな方向性として、物すごくそごがあるとかいうようなこと自体は余り感じたことはありませんけれども、マンションは、築年数とか立地とか性能とか、いろいろなことで物が変わってきますし、管理の問題もありますれば、いろいろな修繕とかの問題もありますので、その辺の中で様々な調査があるというふうに考えております。
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馬淵澄夫(立憲)大臣、楠田局長の答弁を、私、今聞いていて、先ほど来、このマンション総合調査、そのときの設問、より細かく、また、今回の目的を達成できるような設問、これも作り込んで、とにかく漏れのないように実態を把握するんだということで御答弁をいただいてきたわけでありますが、今の局長の答弁なんかを聞きますと、これは、今までのマンション総合調査、国交省がやってきたということだけではなくて、民間調査も含めて、まさに総合的に網羅した形で調査を行っていくという必要性があるのではないかと思いますが、これも通告はしていませんが、今のやり取りの中で大臣がお感じになったことをお答えいただけ…
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中野洋昌(公明)国土交通大臣お答え申し上げます。 通告がありませんでしたので、詳細はやはり、検討は今後していくことになろうと思いますが、ただ、様々御指摘もいただく中で、今回は、特に、やはり標準管理規約というところで、こういう対応を特にしていくんだというふうな、そういうところがかなり集中的に議論をされたところでございますので、フォローアップに関しては、やはりこれはしっかりと丁寧に漏れなくということは、委員御指摘のとおりかというふうに思います。 マンション総合調査の中の在り方については、今までの連続性ということも当然あろうかと思いますので、様々これは議論をしていくことかと思いますが…
55
馬淵澄夫(立憲)済みません、通告外のことをお聞きして。ただ、これは重要なことですから、今までの、既定どおりでやるということではない中で、本当に網羅的に、かつ、先ほど来、提出者が言っているように、本当に困っている方々、これを徹底的に少なくするんだという強い意思を持って、この調査、設問を作って、そして標準管理規約に基づく管理規約に改正させていくということが重要だというふうに思います。 そして提出者に、では改めて質問させていただきますが、紛争処理や相談に係る体制等の整備、これをこの修正案でも求められておりますが、これは例えばどのような仕組みというのを考えておられるんでしょう…
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城井崇(立憲)お答え申し上げます。
いわゆるＡＤＲ、裁判外紛争解決手続機関として認定を受けた日本マンション管理士会連合会を始めとして、そのほかにも、弁護士会による相談なども含んだ体制づくりが考えられると思っております。
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馬淵澄夫(立憲)ありがとうございます。こうした体制整備も、これも政府に求めるということであります。
その上で、このマンション共用部分の補修等に関する紛争の予防及び解決の方策として所要の措置を講ずるということであります。修正案に書かれている。この所要の措置とは、具体的にどのようなものを想定されているんでしょうか。お答えいただけますか。
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森山浩行(立憲)紛争の予防のための方策としては、先ほどの標準管理規約の改定とその普及、広報、個別のマンションの管理規約改正の支援などのほか、より根本的な方策として、共用部分について生じた不具合に関する損害賠償請求権を、旧区分所有者ではなく、当然に現在の区分所有者に帰属させる制度などが考えられます。 本修正案における検討に際しては、こうした制度の導入の是非や、この制度を既存の区分所有者にも適用する遡及適用の是非も含め、緻密な検討がなされることを想定をしています。 また、紛争解決のための方策としては、裁判外紛争解決手続の導入や、弁護士会等による相談支援体制の整備が挙げら…
59
馬淵澄夫(立憲)ありがとうございます。
こうした、具体的にどういった形でということについても、今答弁いただいたように、この修正案でしっかりと求めていくんだということだと思います。
その上で、必要があるときという文言もございます。この「必要があると認めるとき」というのは、どのような基準でその必要性を認定するお考えなのでしょうか。これも、提出者、お答えいただけますでしょうか。
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城井崇(立憲)お答え申し上げます。 新区分所有法二十六条二項の、別段の意思表示等に関する規約の設定状況や、管理者による損害賠償請求や賠償金の受領の状況をきちんと見るならば、この問題について、どのくらいの数の紛争が生じているか、その原因は何かといった問題状況や、その問題への対処の必要性は、客観的に明らかになるものと考えられます。 本委員会の審議におきましても、多くの残る懸念が示されております。今日、例えば、いわゆる投資目的の購入者の件、あるいは別段の意思表示の確認の通知の件、あるいは標準管理規約の改定や普及、そして、いわゆる塩漬け問題、最初の区分所有権者の権利行使や…
61
馬淵澄夫(立憲)ありがとうございます。 つまり、この審議を通じて問題とされると指摘された部分に関して、これは政府が主体的にこのことに対して取組をしていくということ、これを求める修正案ということなんですね。 大臣、これは当然、我々、この立法府における、立法府の我々の中での修正の案であり協議なわけですが、政府としては閣法を提出されていますが、今、提出者から説明がありましたように、この修正案、政府に対して、立法事実というものを明確にさせていく必要があるんだということで、このエビデンスを明確にしろというのが、今回、この修正案の趣旨です。 繰り返し、この委員会でも、この法律…
62
中野洋昌(公明)国土交通大臣お答え申し上げます。 議員提出の修正案そのものについての政府としてのコメントというのは、少し差し控えさせていただければと思いますが、いずれにしましても、改正法の施行後の実態把握等々も含めたということの御質問かと承知をしておりますので、様々、標準管理規約等、今御議論ありましたものの反映の状況もそうでございますし、また、マンション総合調査は当然そうですが、これら以外の様々なものも活用しながら、実態把握はしっかり取り組んでまいりますし、また、取り残されるマンションがないようにという御指摘もございました。法務省との緊密な連携の下、これは様々な関係者による支援体…
63
馬淵澄夫(立憲)ありがとうございました。
本修正案が極めて重要な修正案であるということを確認させていただいたことで、私の質問を終わります。ありがとうございました。
64
井上貴博(自民)次に、長友よしひろ君。
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長友よしひろ(立憲)立憲民主党、長友よしひろです。どうぞよろしくお願いいたします。 今、修正案についての議論を聞いていまして、これまで私自身も何度となく質疑を行ってきた疑念などについて、それを補い得る内容であったなというふうに感じたところでございます。 その上で、政府に対しまして、改めて、これまでの本会議での議論や委員会、あるいは参考人の先生方からいただいた御意見、これらを踏まえたことで、以下、区分所有法の二十六条に関することと、地方公共団体、自治体ですね、との関係、関連する事項に絞って、いま一度、確認の意味も含めて幾つか伺っていきたいと思います。よろしくお願いいたしま…
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高村正大(自民)法務副大臣お答え申し上げます。 本改正案では、共用部分等について生じた損害賠償金等の請求権の行使の円滑化を図る観点から、管理者は、当該請求権を有する区分所有者又は旧区分所有者を代理し、訴訟追行を行うことができるとしております。 本改正案は、平成二十八年の東京地裁の判決が、共用部分等について生じた損害賠償請求権の発生後に、一部でも区分所有権が譲渡された場合には、管理者において訴訟追行をすることが一切認められない旨判断したことに関して、管理者による代理行使、訴訟追行を認めた趣旨が没却されるとの指摘がされていたことについて、解決を図っているものであります。 その上…
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長友よしひろ(立憲)高村副大臣、ありがとうございます。 後ほど、これに関連して伺いたいと思いますけれども、御答弁いただきましたとおり、平成二十八年七月の東京地裁の判決によって改正されて、そこの部分が救われる、対応できるということで、この点は評価をするところです。 これも繰り返しになりますが、一方で、損害賠償請求について、それにより課題解決されない方が残るというのも事実であって、あるいは、さらには新たに重大な課題が生じることが容易に想定されることは、繰り返し述べてきたところであります。このことについては、後ほどまたやり取りさせていただきたいと思います。 次に、地方公共団…
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中野洋昌(公明)国土交通大臣長友委員にお答えを申し上げます。 本改正法案では、これは地方公共団体からの御要望ということもあったんですけれども、これを踏まえて、危険なマンションに対する報告徴収や指導、勧告などを可能とするという措置を講じることとしているところでございます。 もちろん、こうした地方公共団体に関する措置に伴いまして、人的、予算的にどのくらい負担が増加をするかということにつきましては、当然、区域内のマンションの数や立地ですとか管理状況の実態ですとか、あるいは、地方公共団体におけるマンション管理、再生の円滑化に向けた取組の方針自体も異なるところではございますので、そういう…
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長友よしひろ(立憲)ありがとうございます。 少し分かりやすかったですし、前向きに捉えた上でのこの提案だということが今の答弁から分かったところなんですね。 つまり、やる気のある自治体があるし、やる気があるといいますか、実際に課題に直面しているということが正しいんでしょうか、いずれにしましても、積極的に捉えているところ、やらざるを得ないところというのが存在しているわけですね。 その上でなんですけれども、このやり取りを、通告をするに当たって、御担当の方との質疑内容の確認をする作業の中であったことを少し述べたいと思います。 私は、本会議のときから申し上げているんですけれども…
お答え申し上げます。 先生の御指摘については、本当に真摯に受け止めたいと思います。 我々の方ではそういうのは本意ではございませんで、今回、自治体の要望も受けて、自治体がマンション政策に取り組むに当たって、いろいろなことが、きちっとやれることがやれるようにという観点から法改正で御提案させていただいているところでございまして、しっかりマンション政策を充実をさせていくということを考えておりますし、それに伴って、やるべきこと、業務量ということは増加するというのは一般的に考えられるというふうには思っております。 ただ、それ自体がすぐに業務量の増加、職員の負担…
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長友よしひろ(立憲)先ほどの大臣の御答弁と今の局長の答弁で理解をしましたので、最後にもう一言だけ言って、このことは終わりたいと思いますけれども。 これ、御担当者の方が省内でどういう立場の方かは、私、存じ上げません。分かりませんが、これからこの法律が通って、さらに、自治体が、先ほどの大臣の答弁のとおり、積極的にマンションの適正管理というものをやっていくんだというときに、お金がかかっちゃうよ、だから、それは相談をさせてくれみたいな話が、どういう形なのか手続は知りませんけれども、あったときに、いやいや、予算はかからないんですよ、増えるところはあるかもしれませんが、基本的に増えな…
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中野洋昌(公明)国土交通大臣お答え申し上げます。 先ほど私からも、そういう積極的に取り組んでいきたいという地方公共団体の業務の負担増加に対しては、技術的、財政的に支援をということで申し上げさせていただきました。 当然、技術的支援ということで、先ほど局長から答弁していただきました、いろいろな専門家の育成ですとかガイドライン等々の話はあるんですけれども、予算の面で申しますと、例えば、令和七年度の予算において創設をさせていただきましたマンション総合対策モデル事業というのがございます。この中では、地方公共団体が行いますマンションの管理状況等の把握でありますとか、あるいは管理組合の合意形…
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長友よしひろ(立憲)分かりました。是非よろしくお願いいたします。 次になんですけれども、除却に関する議決権の緩和、何度かの議論で福島委員の方から取り上げられていたところなんですけれども、ちょっとそこに関連して一つだけ、私からも質問させていただきたいと思います。 意に反して住居を失わざるを得ない方々が出てしまう可能性があるわけですね、これによって。これについての対応をどうしていくかというやり取りがあったところなんですけれども、そのときの答弁の中に、地方公共団体が中心となって公営住宅などの手当てで対応するような旨の答弁があったんですね。 一瞬、聞くと、なるほど、そうかとい…
お答え申し上げます。 除却事業を含めまして、マンション再生等の事業を進めるに当たりましては、再生等に反対する区分所有者、賃借人など、結果的に転出をされる方々に対しましても丁寧な対応を行うことが極めて重要であるというふうに認識をいたしております。 このような観点から、この改正法案におきましては、区分所有法で適切な補償額による金銭的補償を行うということをまず規定をさせていただいていることに加えまして、マンション再生法の中で、国土交通大臣が策定をいたします基本方針の中で、転出をする区分所有者の方、賃借人の方々の居住の安定確保に関する取組を位置づけるというこ…
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長友よしひろ(立憲)分かりました。 つまり、そこはそれぞれの事情に対して支援策を一緒になって考えていくよ、こういうこと、それで、その中の一つとしてそういうものもあるだろうね、こういうことなわけですよね。そこはそうだろうと思います。 やはり、ここは大切なところだと思うんですよ、大臣、とても。どういう事例が出てくるかというのは、確かに想定することはできても、超える話もあるかもしれません。ここを絶対的に、居住者の余りにも不利益になる、居住環境が著しく変わってしまうようなことがないようにしなきゃいけないですよね。この点も、現状今あるわけじゃないので、しっかりこの点は漏れがないよ…
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高村正大(自民)法務副大臣お答え申し上げます。 お尋ねは、先ほど申し上げたような規約が定められる前に区分所有権が譲渡されたような事案であれば、現区分所有者はどのように修繕費用を確保すればよいのかというものと理解させていただきました。 そのような事案では、例えば、法律上は、現区分所有者は、売買契約の契約不適合責任に基づき、旧区分所有者に対して損害賠償請求をすることになると考えております。また、区分所有建物に建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があるような場合には、特段の事情がない限り、現区分所有者は、不法行為に基づき、マンションの設計、施工業者に対して損害賠償請求をすることが…
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長友よしひろ(立憲)先ほど来の議論ですし、連合審査の中でもあった中身でもございます。課題の解決、現居住者の方々というのは、原始居住者の方に自分で請求、裁判しなきゃいけなくなる、こういうこともあり得るわけですね。 やはり、これは非常に大変ですよね。当たり前の話なんですけれども、大変なんですよね。ただでさえ大変な話に更に大変なことをやっていかなきゃいけない、しかも大変な住宅に住まなきゃいけない、大変ずくめでどうしていいか分からなくなっちゃうというのが実態だと思います。これも、この後、解決のための方策というものの必要があるのではないかというふうに思いますので、この点も同じ認識で…
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高村正大(自民)法務副大臣お答え申し上げます。 本月九日の衆議院国土交通委員会の参考人質疑では、一定の不都合な事態が生じかねないとの懸念を表明された方もおられたと承知をしているところでございます。 もっとも、損害賠償金の個別受領を禁止し、その使途を制限することなどを内容とする規約の定め又は集会の決議をしておけば、御懸念のような不都合が生じる事態は極めて限られると考えております。 また、そのような規約の定め等がされていない場合でも、個別具体的な事案によっては、旧区分所有者と現区分所有者の間の売買契約の内容の合意に至る経緯や、旧区分所有者及び現区分所有者の利害状況等の個別具体的…
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長友よしひろ(立憲)寝ている子を起こすようなことだというような発言、議論もありました。決してそういう、この改正案によって新たに重大な局面が、事案がないことを願っていますし、そうでありたいと思っていますが、そうなってしまう可能性があるということを、しきりに指摘が出ていたわけであります。是非、この点は十分に留意をしていただかなければいけないと思います。 これは所管する国交大臣に、是非、最後に伺いたいんですが、これも本会議で言いましたが、憲法で保障されている国民の生存権である住環境を守るお立場でございます。 この改正案でも、住環境の保持の危機に迫られている方々への対応、あるい…
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中野洋昌(公明)国土交通大臣お答え申し上げます。 このやり取りの間でも、幾つかいろいろな論点はあったかというふうに思います。 どうしても、マンションは区分所有という形でございますので、マンションの再生を進めるという中での合意形成ということがあります。どうしても、住民の安全や良好な居住環境を守るという公益性の観点から、厳格な手続を規定した上での多数決ということはございます。 ただ、とはいえ、当然、合意形成をしっかりと後押しをしていくということも必要でありますし、先ほど申し上げたような、局長から居住の安定確保という話もございました。これは当然、地方公共団体等ともしっかり連携をしな…
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長友よしひろ(立憲)ありがとうございました。
終わります。
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井上貴博(自民)次に、神津たけし君。
立憲民主党の神津たけしです。 今日は質問時間が短いので、なるべく端的に御答弁いただきたいなと思います。 まず、質問通告していないので、ちょっと質問というところではないんですが、今回の法案の束ね方について、私はやはりちょっと疑問があるんですね。 今回、五本の法案というものを一つにしているというところがありますけれども、やはり財産権にも、人権にも、衣食住の住にも関わるような非常に重要な法案というところで、そうした法案にもかかわらず、個別に法案に賛否を示せないというのは、私はやはり立法府の軽視であるというふうに思っておりますので、束ね方というものについて…
お答えいたします。 委員御指摘の区分所有法第十五条でございますが、共用部分という建物の部分等の持分という物権の処分の在り方について規律をしているものでございます。 御指摘の損害賠償請求権でございますが、分譲事業者と旧区分所有者の間の売買契約等に基づいて各区分所有者に個別に発生し、それぞれに帰属する債権でございまして、共用部分の持分の処分に関する規律の対象ではないと考えております。したがいまして、区分所有法第十五条が適用されるものではなく、専有部分の処分に随伴することはないと考えております。また、専有部分と分離して処分することができないということもない…
この解釈なんですけれども、これは平成二十八年の七月二十九日の東京地裁の判決、分割帰属すると認めたような裁判があったと思うんですが、これに基づいて今回そういう解釈にしているのか、これはいつからそういう解釈になっているのか、教えていただけますか。
平成十四年に区分所有法が改正されておりますが、そのときからということになります。
承知しました。 今の現時点においては、区分所有については、所有権と損害賠償権については別々に取り扱うというところで理解したんですが、今回、こうしたところについて、別段の意思表示をした場合には規約の改正によってカバーしていくというところがあると思うんですが、規約が改正されないようなケースも想定されると、漏れる人がないようにやはりしていかなくちゃいけないと思うんですね。というところで、ちょっと質問をさせていただきたいと思います。 第三者の方が債権、損害賠償権を誰かから購入した、あるいは担保として受け取ったということがあるかと思います。そのときに、じゃ、ど…
お答えいたします。 区分所有法におきましては、規約の保管者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならないこととされております。どのような者がこの利害関係人に該当するかは、個別の事案における具体的な事情に応じまして裁判所が判断することにはなりますが、一般的には、区分所有権を取得しようとする者や、区分所有権等について抵当権等の担保権を有し、又はその設定を受けようとする者なども利害関係人に該当すると考えられております。 そのため、区分所有権の購入を検討している者は、一般論として、利害関係人に該当し、管理規約を…
今回、規約の改正によって制限していくようなところがありますので、事前にやはりこの規約を見られないといけないというところがあると思います。それによって、住宅の価格さえもやはり変わっていくことがあると思うんですね。 例えば、今、築から二十年以上超えているものについては、住宅瑕疵保険を掛けて、皆さん、何かしらマンションに、住宅に瑕疵があったときには保険でカバーしてもらうというようなことがあると思います。 例えば、この値段のところを言いますと、これはＵＲＩＬＡＢＯというサイトのマンション売却マガジンというところなんですが、一千万円の保険を掛けて、既存住宅瑕疵…
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中野洋昌(公明)国土交通大臣お答え申し上げます。 宅建業法三十五条に基づく重要事項説明は、不動産取引に際しまして、購入者等の利益の保護や取引の公正の確保の観点から、最低限必要な重要事項について、宅建業者に書面を交付した上での説明を義務づけるというところでございます。 委員御指摘の分譲事業者に対する損害賠償請求権の譲渡につきましては、不動産の売買契約とは別個の債権譲渡契約によってなされるものでございますので、必ずしもこの売買契約に関する重要事項説明にはなじまないのではないかと考えておりますけれども、他方で、損害賠償請求権の譲渡の有無に関して、本法案による改正を契機に、今後、購入の…
時間が来てしまいましたので終わりますが、是非とも検討していただければと思います。
以上です。ありがとうございました。
92
井上貴博(自民)次に、徳安淳子君。
維新の徳安です。 会派に与えられた持ち時間は三十四分ということで、本来でしたら、私ともう一人が分けて質問するところだったんですけれども、もう一人がいなくなりましたので、急遽私一人が三十四分頑張ることになりましたので、どうかよろしくお願いをいたします。 一問目は、共用部分等に係る請求権の行使の円滑化に関する区分所有法改正案についてお聞きをいたします。 先週の九日金曜日に、参考人の意見陳述の中でも多々質疑がございました。本件について、どうしても中野大臣に質問してほしい、答弁が欲しいという、たっての願いを預かりましたので、がっつり、重複しますが、質問させ…
お答えいたします。 マンションの共用部分に瑕疵があった場合におきまして、それを放置したときは、そのマンションの居住者の安全が脅かされるのはもとより、近隣住民や通行人にも危険を生じさせ得るものであります。そのため、法務省としても、共用部分の瑕疵に係る損害賠償請求を容易にし、その瑕疵の万全な修補を実現できるようにすることは非常に重要であると認識をしております。 この点、現行の区分所有法におきましても、共用部分について生じた損害賠償金等の請求権につきましては、管理者による代理行使等ができることとされておりますが、平成二十八年の東京地裁の判決で、当該請求権の…
今、現区分所有者、旧というのがあったんですけれども、マンションの建て替え円滑化におきましては、区分所有者の利益を一定の範囲で制限してでもマンションの健全化を図るという、そのような方向性が打ち出されている中で、参考人、法務省の方は、次の二つのうち、どちらの対処が先だとお考えなんでしょうか。
一つ目は、転売した旧区分所有者が欠陥のために売却代金が安くなったという問題への対処、二つ目は、耐震強度が不足していたりタイルの剥離落下の危険性があるといった共用部分の欠陥を補修するための対処と、どちらが優先順位が高いとお考えでしょうか。
お答えいたします。
委員御指摘の今の二つの点でございますが、どちらかが優先するというものではなく、どちらも非常に大切なものというふうに認識をしております。事案によって、どういう解決を図っていくかということを考えていくべきものかと思います。
しかしながら、先ほど触れましたとおり、打ち出されている方向性から見ますと、マンションの健全化を図る、区分所有者の利益を制限してでもと明記されているので、当然、剥離落下や、そういった近隣の安全を守るためにも、共用部分の欠陥の補修対応が先だというふうに考えるのが筋かなというふうに思っております。 現に、マンションに居住する区分所有者で反対者がいても、多数決でマンションの健全化を優先しようという改正法案の考え方からすれば、ここは、旧区分所有者の僅かな財産上の不利益よりも、マンションの適正な維持管理を優先すべきであり、それが一貫した政策判断と思うのですが、法務…
お答えいたします。
契約不適合に基づく損害賠償請求権は、売買契約に基づいて発生するものでございます。したがいまして、個々の契約当事者、この場合には旧区分所有者と呼ばれる方ですが、その方が請求権を持っているというようなことになってまいります。
したがいまして、区分所有権が譲渡されたとしても、損害賠償請求権が随伴するわけではなく、元々、物権と債権で別の権利というふうに理解をしておりますので、そのことを前提にして、今回の損害賠償請求権の解決を図るということを考えたものでございます。
それでは、もう一つちょっと教えていただきたいんですけれども、壁やタイルが剥がれて落ちてきた場合、それによってけがをしたときには一体どなたの責任になるんでしょうか。教えてください。
お答えいたします。
マンションの共用部分のタイルあるいは壁が剥がれて落下し、通行人等がけがをされた場合というようなことを念頭に置きますと、民法に工作物責任という条文がございます。基本的には、その工作物、土地の工作物の占有者、占有者が管理を怠らなかったときは所有者が責任を負うという規定になっております。
占有者というのは管理組合ということなんでしょうか。それとも、その建物のオーナーですか。
共用部分ということを前提にいたしますと、共用部分は、そのマンションの区分所有者の共有に係るものでございますので、そのマンションの区分所有者が責任を負う可能性がある、こういうことでございます。
そうしますと、そのときに住んでいるマンションのそれぞれの家庭がそれを補償するということなんでしょうか。そのときに、旧区分所有者には特にはかからないという理解でいいんですか。
お答えいたします。
先ほどの事例で、その事故が発生した際に既に区分所有権が譲渡をされているということになりますと、その旧区分所有者と言われる方は、そのマンションの占有者でも所有者でもなくなっておりますので、今の工作物責任ということに関しては責任は問われないということになるかと思います。
それでは、次に、二十六条改正案についてお尋ねいたします。 政府提案の区分所有法二十六条の改正案は、共用部分の欠陥に関する損害賠償請求権は転売後も旧区分所有者が有するという前提に立った上で、管理者が旧区分所有者を代理することを認める案ですが、その例外として、別段の意思表示を認めています。そして、管理者が旧区分所有者を代理して原告又は被告になった場合、管理者は、遅滞なく、旧区分所有者にその旨を通知しなければならないとしています。 このような改正案が実現したら、旧区分所有者は、自分の持分は自分で請求すると別段の意思表示をしたり、あるいは、別段の意思表示をし…
お答えいたします。 委員御指摘のとおり、本改正法案におきましては、管理者は共用部分等について生じた損害賠償請求権を有する旧区分所有者についても代理をし、又は訴訟追行をすることができることとする一方で、旧区分所有者が別段の意思表示をした場合には、管理者は当該旧区分所有者を代理等することができないこととしております。 旧区分所有者は、規約の変更や決議に参加できる立場にはないため、管理者の代理権の制限を提案することができず、また、集会の決議による管理者の解任や裁判所への解任請求をすることもできない状態にあります。このように管理者の監督方法を持たない旧区分所…
今お尋ねしたのは、請求権を転売後も旧所有者が有するという前提自体に問題はないということなんでしょうか。
お答えいたします。
委員御指摘の請求権ですが、売買契約に基づく契約不適合を理由とする損害賠償請求権でございまして、売買契約から発生する権利でございます。したがいまして、買主であります元区分所有者の方が権利を取得するということになります。
この方が区分所有権を譲渡するということは、物権である区分建物をどなたかに譲渡するということになりますが、この物権を譲渡したとしても、損害賠償請求権はこれとは別の財産権、すなわち債権でございますので、元の区分所有者に残るという、法律上の性質がそうなっているということでございます。
例えば、先ほど午前中からも言われております、債権買取り業者というものが旧区分所有者の請求権を買い集めたりするという危険性もあると考えられます。そういったときに、やはり結局そのマンションが完全には補修できないのではないかというふうに危惧するところもあります。 そこで、先ほどの話で、旧区分所有者に請求権を残すという必要性について再度お聞きいたします。 法制審議会では、欠陥判明後に減額して転売せざるを得なかった旧区分所有者の財産権を保護する必要があるということが民法学者から主張されており、それが有力な理由とされていたようですが、他方、欠陥判明前に通常の市場…
お答えいたします。 分譲事業者から購入したマンションの共用部分に瑕疵があった場合には、買主である区分所有者は、それが売買契約の内容に不適合であるとして、当該売買契約の契約不適合責任に基づき、分譲事業者に対し、その瑕疵を修理するために必要な費用相当額の損害賠償請求権を有しております。 この損害賠償請求権は、売主である分譲業者と買主である区分所有者との間の契約関係により、買主が取得する損害賠償請求権でありまして、区分所有権や共用部分に係る持分とは別個の債権でありますので、区分所有権が譲渡されたとしても、それに伴い当然に当該請求権まで移転するものではないと…
いろいろ売主と買主の売買契約に関してということもあるかと思います。 先ほどの質疑の中でも、不動産取引のときに、やはり内容をもう少し変えるべきじゃないか、現実に合ったようにというようなお話もあったかと思うんですけれども、まさにそういう時期に来ているのではないかなというふうに聞いておりました。 例えば、代金減額による損害を考慮する考え方に立つのであれば、代金減額分が補修の費用の共有持分よりも少ない場合、新区分所有者も損害を受けることになり、損害賠償請求権を旧区分所有者に全額保有させるということは、非常に不公平だと感じております。 そもそも、代金減額分は…
お答えいたします。
委員御指摘のような特約による解決でございますが、やはり、その前提が、新区分所有者に損害賠償請求権が当然承継をされた上で、当事者間の合意によって解決をするということになってしまいます。
先ほど来申し上げておりますとおり、損害賠償請求権は売買契約に基づいて発生する権利でございまして、区分所有権の譲渡によっては移転しないということになります。
したがいまして、移転するという前提で当事者間の合意による解決を考えるという方向性については、私どもの考えているところとは少し異なるところかなと感じております。
前回、国交省側からの説明では、旧区分所有者が自ら費用負担をして欠陥を補修した後に転売した場合、市場価格で売れたとしても、旧区分所有者には修理の費用負担額の損害が残るということでした。 しかし、共用部分の欠陥について、旧区分所有者個人が費用を支出して補償することなどあり得ません。そもそも、共用部分の工事は管理組合が決定して実施を行いますし、その工事費用は修繕積立金から支出されます。又は、管理組合が借入れをすることが通常です。それは、雨漏りのような緊急性を要する場合の応急措置の修繕でも変わりません。 一体、旧区分所有者が修繕費用を支出して欠陥を補修する場…
お答えいたします。
旧区分所有者という言葉になりますと、既に区分所有権を譲渡されて、マンションの区分所有者ではなくなっている方ということになりますので、その方が費用負担をするというよりは、その方が区分所有者であった時代にマンションの瑕疵の修補費用を支出をされて、その後、区分所有権を譲渡されて旧区分所有者になる、こういうような仮定を想定しているものでございます。
それでは次に、当然承継についてお尋ねいたします。
るる話も出ておりますけれども、改めて、国交省側からの説明では、当然承継を法改正前の法律関係に適用すれば法律関係が混乱するから、当然承継は採用できないということでした。
しかし、先週の五月九日の参考人質疑では、実務を知る弁護士から、転売した旧区分所有権が、共用部分の欠陥について補修費用相当の損害賠償請求権を個別行使して賠償金を取得したなどという事案は聞いたことがないとの説明を受けました。
一体どのような混乱や不都合が生じるのか、実際あったのかどうか、具体的に説明をお願いいたします。
お答えいたします。 具体的には、例えば、既に分譲業者から損害賠償金の支払いを受けていた旧区分所有者が、現区分所有者から損害賠償金の引渡しを求められるという事態が生じる可能性がございます。また、既に分譲業者から損害賠償金の支払いを受けていた旧区分所有者が、分譲業者から損害賠償金の返還を求められるという事態が生じる可能性もあるところでございます。 さらに、既に損害賠償金を多数の旧区分所有者らに支払い済みであった分譲業者におきましても、当該支払いは無効であるとして、現区分所有者から改めて損害賠償金の支払いを求められる可能性もございまして、このように、当然承…
当然承継説というのは、現在の区分所有法の共用部分に関する考え方からも十分に解釈として成り立つ考え方だと主張されているところもあります。もしそうだとすると、既存マンションに適用されますのは、元々現行法の解釈からも当たり前ということになりますが、例えば、改正法で当然承継を定めた場合の効力に関する附則の規定の仕方については、改正法施行時に既に存する区分所有建物について適用するという遡及適用を明示する方法以外にも、改正法施行時に既に存する区分所有建物については、なお従前の例によるという規定の仕方も考えられます。これは午前中もお尋ねがありました。 これであれば、…
お答えいたします。 まず、区分所有権の譲渡に伴いまして、法律上、一律に共用部分等について生じる損害賠償請求権も譲受人に当然承継させるという制度は、財産権の保障の観点から特に慎重な検討が必要である上、個別の事案によっては不当な結論を招くおそれもあると考えられます。 また、現行法の解釈といたしましては、一般的には、共用部分等について生じる損害賠償請求権は、区分所有権の移転とともに当然に承継されるのではなく、当該請求権が譲渡されない限り、区分所有権の譲渡後も旧区分所有者に帰属していると考えられていると承知をしております。 このような状況におきまして、御指…
それでは、今回、先ほども管理規約で対応可能というお話が出ておりまして、その判断理由についてお尋ねをしたいと思います。 国交省の説明によりますと、当然承継案を採用しなくても、改正法案にプラスして標準管理規約の改定という実務対応で十分対応できると説明しています。これまでもいろいろ質疑もございました。しかし、国交省住宅局の令和五年度マンション総合調査結果によりますと、マンション標準管理規約の認知状況というのは、先ほどもいろいろと御紹介もありましたとおり、全く知らないというのが三割、そして、名前ぐらいは聞いたことがあるというのも三割ぐらいと、ほとんど普及してい…
お答えいたします。 国交省からもお話がありましたが、管理組合を対象に標準管理規約への準拠状況についても調査をしており、九割以上の管理組合において標準管理規約を踏まえて管理規約が定められているとの結果も示されているところでございます。 そして、本改正法案は、損害賠償請求権の行使の円滑化に係る点以外にも、出席者の多数決の仕組みを導入し、一定の事由がある場合に建て替え決議に係る多数決割合を引き下げ、建て替え以外の再生手法に関する決議も設けるなど、幅広い内容の改正でございますため、規約においても多くの改定が必要になると考えております。 法務省といたしまして…
今、管理組合の九割がというお話なんですけれども、その九割の分母というのはどれぐらいなんでしょうか。
と申しますのも、管理組合自体がもう今機能していないとか、なかなか人が集まらないとか、これからどうしようとか、第三者管理に委ねようかというところの管理組合の状態の中で、その九割の分母がどれぐらいなのか、お分かりだったら教えていただきたいと思います。
お答えを申し上げます。
数にしますと千三百六十九組合でございます。
済みません、私の聞き方がまずかったのかもしれませんけれども、その千三百六十九組合というのは分母ということなんでしょうか。それとも、全体の中の九割が千三百六十九ということですか。もし千三百六十九が全体でなければ、全体の組合の数を教えてください。
お答えを申し上げます。
分母でございます。
七百万戸以上マンションがあるという中で、普通、考えますと、管理組合もほぼほぼそれぐらいの数があってもおかしくないという状況の中で、分母がたったの千三百六十九組合の九割の管理組合がこれをやっているということを提示するということ自体が、非常に信じられないというか、だまされているのかなという、何か数字のトリックに惑わされているような実感がしてならないんですけれども。 それで、次の話に行きますが、現実的に、管理組合で管理規約を改正するには区分所有者の四分の三以上の賛成が必要で、標準管理規約どおりに改正されるとも限りません。 例えば都心部では、いろいろとお話が…
お答えいたします。 まず、当然承継の点でございますが、共用部分に係る損害賠償請求権が区分所有権等とは別個の財産権でありますことからすれば、区分所有者の意思にかかわらずにその処分や移転を一律に強制する特別の規律を求めるということは、財産権保障等の観点から、その必要性、合理性について特に慎重な検討が必要であると考えておるところでございます。 規約の改正の点でございますが、共用部分等について生じる損害賠償金の使途を限定することなどを内容とする規約の改正でございますが、損害金を修補費用に充てようとしている区分所有建物にとりましては、修繕の実現に資するものでご…
規約の変更の手続は順調にいくかもしれませんけれども、問題はその後だと私は思うんです。 先ほどの話のとおり、何か二〇％ぐらいに、管理組合の規約の改正もちゃんとやるというふうな、何か目標の数字があったように思うんですが、二〇％と言わずに、もっともっと増やさないことには、老朽化マンションをどうするかという話にもつながってくる話です。是非、もっともっと、今の手続上の話はいいんです、ありがとうございます、本当に運用が前に進むのかということをしっかりと確認していただきたいと思っております。 そこで、お待たせいたしました、中野大臣、これまでの議論をお聞きいただいて…
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中野洋昌(公明)国土交通大臣徳安委員にお答えを申し上げます。 今まで、特に共用部分に生じた瑕疵に対する対応ということで、るる、法務省等、様々御指摘いただきました。 私は、マンションにおける良好な居住環境を確保するためには、やはりこうした共用部分に生じた瑕疵も含めて、必要な修繕というものが適時適切に行われるということは非常に重要であるというふうに考えております。 そういう意味では、今回、共用部分の損害賠償請求権の行使の円滑化を図ろうということで、区分所有法の改正と、あとは標準管理規約の改定による実務的な対応を図ろうということを決めた法律案でございます。 この共用部分の損害賠償…
中野大臣は地元でマンション暮らしでおられるかと思うんですけれども、その当事者となって、もし自分に不利なそのような話がその身に降りかかった場合、こんな法律、誰が作ったんだと思ったりしないでしょうか。お尋ねしたいと思います。
130
中野洋昌(公明)国土交通大臣マンション管理、私もマンションに住んでおりますので、管理組合のいろいろな事務は承知をしているというところでございます。 やはり、区分所有形態というものでございますので、管理組合内の合意形成、いろいろな意見の住民の方がいらっしゃいますので、やはり合意形成が非常に大事なんだということを、私も自分で住んでおりますので、よくそれも承知をしております。 そういう意味では、やはり、住民の安全で良好な居住環境を守る、こういう観点も当然必要ですし、他方で、全員が賛成するわけではないこともありますから、しかし、そうした方に対しても財産権への必要な配慮を厳格な手続の下に…
中野大臣のお住まいのマンションはまだ新しくて、まだまだそのような状況にはならないのではないかなと思っておりますし、しかしながら、一番実体験でお分かりだと思っておりますので、老朽化、修繕しなきゃとか、いろいろなる前に、是非率先して取り組んでいただいて、やっていただければなと思います。
質問を終わります。ありがとうございました。
132
井上貴博(自民)次に、鳩山紀一郎君。
133
鳩山紀一郎(国民)国民民主党・無所属クラブの鳩山紀一郎でございます。 本日も質問の機会をいただきまして、ありがとうございます。早速質問に入らせていただきたいと思います。 分譲マンションストックの総数、これは何度も皆さん聞いていらっしゃるかもしれませんが、二〇二三年末時点で七百万戸以上だということで、人口減少社会にもかかわらず、依然としてマンションストックは増え続けている。ということは、おのずと、外国人の方の区分所有者も増えてきているということになろうかと思います。 実際、私の選挙区がございます東京都中央区においてもタワーマンションが増え続けておりまして、それで、地域…
お答えを申し上げます。 マンションには、外国人も含めまして、様々な方々が居住をしていらっしゃいます。多言語対応などの取組を行いながら、適切な維持管理に努めていただくことが大変大事だというふうに考えております。 本改正法案におきましては、外国人を含めた区分所有者の間で、管理について円滑に合意形成を図れますように、修繕等の日常の管理行為に係る決議を集会出席者による多数決で行えることとするほか、国内に住所を有しない区分所有者が、国内管理人を選任できる制度を創設するなどの措置を講じることといたしております。 また、外国人区分所有者への対応につきましては、例…
135
鳩山紀一郎(国民)ありがとうございます。
標準管理規約などに多言語対応をするということも含めて支援をされているということでございます。
このような対応は当然やっていただくべきと思いますけれども、さらに、例えばですけれども、電子議決ですとか電子投票の標準化を国として支援するなどということも考えられると思いますが、こちらについてはいかがお考えでしょうか。
お答えを申し上げます。 委員御指摘のように、外国人対応という意味では様々な取組が考えられると思います。 現在、それ以外でやっております取組として、先ほども少し申し上げましたような標準管理規約の外国語版の作成でありますとか、それ以外にも、マンション管理士の方で外国人居住者が多いマンションでの管理規約の外国語翻訳、こういったものを支援するというようなことについても、予算的に支援を行っているところであります。 御指摘のように、今後、外国人居住者の増加が見込まれるところでございます。関係団体とも連携をいたしまして、委員が御指摘をされました電子投票システムの…
137
鳩山紀一郎(国民)ありがとうございます。 是非、増加している多国籍管理組合とでも申しましょうか、そういったもの向けの相談窓口を開設するですとか、現場の困難に寄り添った御支援をいただきたい、そのようにお願いを申し上げます。 さて、私の知人には、タワーマンションの管理組合の理事長さんもいらっしゃるんですけれども、その方からもお伺いしたんですが、外国人区分所有者の一部の方が理事への就任を忌避なさって、連絡や応答もなく、事実上運営に関与されないといったケースも増えているんだそうでございます。 これは、外国人に限らず、実は御高齢の方、区分所有者にも当てはまるようなお話だと思っ…
お答えいたします。 委員御指摘のような外国籍の区分所有者の増加、さらには高齢化、共働き世帯の増加など、様々な要因を背景といたしまして、管理組合役員の担い手不足などの課題が生じているということにつきましては、マンション管理上の課題であるというふうに認識をいたしております。 こうした課題に対しましては、外部専門家などを適切に活用して対処するということが有効であるというふうに考えておりまして、これまで、ガイドラインを整備をし、外部専門家を管理組合役員に活用する場合の留意事項などをお示しをすることによりまして、適正な管理を促してきたところでございます。 ま…
139
鳩山紀一郎(国民)ありがとうございます。
外部の専門家の方にお願いするといったようなことも当然考えられると思っておりますし、現実的な制度的対処の一つの案としては、これは外国人に限らずともよいと思いますけれども、理事を辞退をする際に一定の負担金を納付して、それを専門家など、外部の理事などの委託費用に充てるという、有償免責制度とでも申しましょうか、そういったものを求めるような声もあるのでありますけれども、御検討は可能でございますでしょうか。
お答えをいたします。 委員御指摘のような、管理組合の理事就任を辞退する者に対し一定の負担金を求める運用につきましては、実際、行っている管理組合も存在しているというふうに承知をしております。 役員の選任も含めまして、管理組合の運営手法につきましては、区分所有者の特性、事情等々を踏まえながら、それぞれの管理組合において判断されているところでございますが、御指摘のような運用につきましても、区分所有者間の公平性の確保や役員の担い手不足の解消を図るための一つの方策として取り組まれているものというふうに理解をしておるところでございます。 管理組合の役員の担い手…
141
鳩山紀一郎(国民)ありがとうございます。
例えば、年に数万円程度の一定の負担金を管理組合に納付してもらって、それを財源に第三者の専門家委託費用に充当するなんという制度は是非御検討いただければなというふうに思うところでございます。
もう一点、区分所有者の購入時の契約に、不応答時、応答しないときですね、不応答時の一任規定というのを盛り込むことを義務化するべきというような御意見もいただいているんですが、こうした、いわば黙示的同意といいますか、そういった制度を認めるということの法的妥当性ですとか運用上の課題について、政府の御見解をお願いいたします。
お答えいたします。 委員御指摘の点でございますが、管理組合で決議がされ、管理者への就任依頼があった場合において区分所有者が何らの反応も示さないというときには、管理者への就任依頼に黙示的に同意したものとみなすというような制度を想定しているものと考えます。 ただ、黙示的同意があったものとみなせるかどうかは、その意思決定を他の区分所有者の判断に委ねていると評価することも許容されるかどうかによると考えられるところでございます。 また、管理者への就任依頼があった場合において、区分所有者がこの依頼に対して何らの反応も示さないというときは、むしろ依頼を拒絶してい…
143
鳩山紀一郎(国民)ありがとうございます。 実際に制度化するのは、それなりに難しさもあるということは理解いたしましたが、何らかの方法によって管理の停滞を回避したりとか、緊急時の迅速対応というのが可能になるためのルール作りというのは、是非、御検討を引き続きいただきたいと思います。 先ほど来、外国人の区分所有者の増加に関連するマンション管理上の諸課題を取り上げてまいりましたけれども、そもそも論として、外国人区分所有者が増えることに対する安全保障上の懸念が叫ばれるということが増えてきていると認識をしております。例えば、管理組合において外国人の所有者の方たちが多数を占めた結果と…
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中野洋昌(公明)国土交通大臣お答えを申し上げます。 外国人のマンション購入等に関して、様々な報道、様々な御指摘も頂戴をしたところでございます。 御指摘のようなことがあるかどうかも含めて、実態把握にはしっかり努めてまいりたいというふうに思いますが、他方で、先ほど来、ずっと答弁も事務方でさせていただいているとおり、外国人も含めて、安心で良好な居住環境や住まいの確保を図っていくことは非常に重要であるということで、今回の法改正もさせていただいているわけでございます。 国外に居住する区分所有者が専有部分の管理のために国内管理人を選任できる制度でございますとか、あるいは、修繕等の日常の管…
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鳩山紀一郎(国民)ありがとうございます。 こういった議論は、今はマンションの内部に関するものだというふうな認識をしておりますけれども、マンション内部にとどまる話ではなくて、例えば、マンションが立地している土地が、当初はいわゆる重要土地ではなかったものが重要土地に変化するといったようなこともあり得るわけですから、おっしゃってはいましたけれども、その実態の把握も含めて、適切な対処をお願いしていきたいというふうに思います。 いつ損害賠償請求の話をするんだと思っておられる方も多いかもしれません。もうちょっと続けさせてください。 話題を変えまして、マンションの防災対策について…
お答えを申し上げます。 管理組合におきまして、いつ起こるか分からない災害の発生に備えて、平時から防災備蓄や避難訓練の実施など、必要な準備を行っておくことは大変重要であるというふうに考えております。 このため、マンションの管理規約のひな形であります標準管理規約において、管理組合の業務の一つとして、マンション及びその周辺の防災等に関する業務というのを位置づけているところでございます。 また、昨年六月、有識者検討会を開催をいたしまして、管理組合が平時から進めるべき防災対策として、防災マニュアルや防災用の名簿の作成、周知、それから、防災訓練の実施や防災物資…
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鳩山紀一郎(国民)ありがとうございます。 防災に関して、規約の中に入れる取組はなされているということであるとしますと、周知をもっと徹底していただくということなのかなというふうに理解いたします。 もっとも、管理規約に防災条項が入ったからといって、住民側の関心とか参加意欲というのが低ければ、計画の実効性が確保できずに意味がないということになってしまうので、当然ですけれども、マンション内での備蓄や訓練の実施は理事会の努力だけだと難しいところがございますので、防災対策というのは、理事会だけの業務ではなくて、全住民で共同責任というような認識がなされなければいけないというふうに思…
148
中野洋昌(公明)国土交通大臣お答え申し上げます。 先ほど局長の方から、管理組合において様々な防災の取組、非常に大事だという答弁をさせていただきました。平時から管理組合が進めるべき対策も取りまとめて周知をしたということも答弁をさせていただきましたが、やはりもっと後押しがあった方がいいんじゃないかというふうな御指摘かと思います。 例えばなんですけれども、防災備蓄倉庫の設置など、防災改修によってマンションの長寿命化を進める取組については予算上の支援も行っておりますし、また、地方公共団体との間で災害時の帰宅困難者の受入れに関する協定を締結したマンションなどにおいて、受入れに必要な防災備…
149
鳩山紀一郎(国民)ありがとうございます。大臣を指名しておりました。失礼いたしました。ありがとうございます。 以上、マンションの管理の中に防災の観点も入れるということが重要だという観点で御質問させていただきました。 最後に、今回、法改正において最大の論点となっております共用部分における損害賠償請求権に関連いたしまして、法務副大臣にお伺いをしたいと思っております。 今回の法改正において、元区分所有者が別段の意思表示をすれば損害賠償請求権を個別に行使できるということで、これを管理組合の管理規約の改定で防げばよいという整理がなされているというふうに認識をしております。 管…
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高村正大(自民)法務副大臣お答え申し上げます。 まず、法務省として、各政党における御意見について、その評価を申し上げる立場にないことは御理解いただければと思います。 そして、本改正法案では、管理者は、共用部分について生じた損害賠償金等の請求権を有する区分所有者又は旧区分所有者を代理等することができるとしております。 この規律は、前提として、管理者が選任されている場合の規律であり、管理組合が十分に機能していない状況、すなわち管理者がいない場合には、管理者に対して別段の意思表示がなされることはなく、委員御懸念の事態は生じないと考えております。 その上で、委員御指摘の管理不全マ…
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鳩山紀一郎(国民)ありがとうございます。 いわゆる頑張れないマンションに関しても十分御配慮いただいた上で、住民の安全、安心を守るということができるような伴走支援ですとか、そういったことを考えるべきなのではないかなというふうに思った次第でございます。 もう一点、今回の法改正により、国内外問わずに、元区分所有者が別段の意思表示をすれば損害賠償請求ができるようになるということで、つまり、これまでグレーゾーンだったものが、明文化によって明確化されるということになります。これによって、かなりの数の元区分所有者の方たちが権利主張をし始める、いわゆる寝た子を起こすような事態になる可…
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高村正大(自民)法務副大臣お答え申し上げます。 本改正法案では、管理者は、共用部分等について生じた損害賠償金の請求権を有する旧区分所有者を代理等することができることとしつつ、旧区分所有者が別段の意思表示をした場合には、当該旧区分所有者を代理等することができないとしております。 本改正法案は、旧区分所有者が有する上記請求権を管理者が代理することができることを規定するものであり、新たに旧区分所有者に損害賠償請求権を発生させるなどするものではありません。旧区分所有者が自ら有する権利を行使することについては、現行法の下でも可能であり、基本的には問題はないものと認識をしております。 …
153
鳩山紀一郎(国民)時間が参りましたのでやめますが、現改正案にしろ、当然承継案にしろ、住民本位を前提に、紛争が最小限に収まると考えられる法律はどのようなものか、引き続き考えてまいりたいと思います。
以上で私の質問を終わらせていただきます。どうもありがとうございました。
154
井上貴博(自民)次に、中川康洋君。
155
中川康洋(公明)公明党の中川康洋でございます。 今日も質問の機会をいただきまして、大変にありがとうございます。 大臣、今日も私だけ通告しておりませんので、もしよろしければ中座していただいて結構かと思いますので、どうぞよろしくお願いをいたします。 前回は、特に、主にマンションの管理に関して質問をさせていただきましたが、今回は特にマンションの再生に関連して何点か御質問をさせていただきたいと思いますので、また局長、ひとつよろしくお願いをいたします。 最初に、マンションの再生等の件数における国交省が示しておるＫＰＩについてお伺いをします。 国交省の推計によれば、令和五…
お答えいたします。 マンションの再生等を進めるためには、合意形成の促進と保留床の確保等による負担軽減の両方に取り組むことが重要だと考えております。 このため、先生御指摘のとおり、本改正法案におきましては、建物、敷地の一括売却等を多数決決議で行うこと、また、隣接地の権利を再生後マンションの区分所有権に変換することなどを可能といたしますとともに、一棟リノベーションの実施等に対する予算支援や住宅金融公庫による融資など、様々な支援を総合的に実施することとしております。 また、これらの取組によりまして、施行後五年間で、マンションの再生等の件数を累計千件まで増…
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中川康洋(公明)ありがとうございました。 法施行後一千件というのは、今の高経年マンション、これから増えていくマンションも含めると、私は、やはりちょっと少ないんじゃないかなというふうに思っております。しかし、これは、法施行されてから加速度的に増えていくということも考えると、また増やしていく取組をしていただくということが大事かなと思っていますし、さらには、外壁剥落等の危険なマンションというところで、十年後におおむね解消できるというところ、確かに、千件というのは、基本的には千棟ということでしょうから、一棟五十戸と考えても五万戸、外壁剥落等の危険なマンションは大体今三・八万戸…
先ほどの答弁で、住宅金融支援機構のことを公庫と申し上げました。大変申し訳ありません、修正させていただきたいと思います。昔の名前でございました。失礼いたしました。 それでは、お答え申し上げます。 マンションの再生等の事業を進めるに当たりましては、様々な事情で転出をされる区分所有者等の方々に対しましても丁寧な対応を行うことが極めて重要であるというふうに認識をしております。 このため、本改正法案におきましては、こうした転出者の方々に対しまして、まず区分所有法において、適切な補償額による金銭的補償を行うということを規定をすることに加えまして、マンション再生…
159
中川康洋(公明)ありがとうございました。 ここの部分を本当に、より具体的に丁寧にやっていただくことが大事だと思いますし、今日午前中には、資金的な問題も含めて、税制的な問題なんかの提案をされた方もおられました。そういったところを、やはり幅広にやっていただきたいと思います。私は、反対されていても、決議された後には賛成に回る方もいるんじゃないかと思うんですが、そういった方に対しても、やはり資金面での措置というのも大事かなと。 そういった意味においては、まさしく住宅金融支援機構、ここの役割について、もう少し掘り下げてお伺いしたいと思うんです。 マンションの建て替えとか再生…
お答えをいたします。 住宅金融支援機構におきましては、マンションの建て替えや共用部分の改修を行う組合に対しまして、工事費等の資金の融資などを行っております。また、本改正法案におきまして、一棟リノベーションや建物、敷地の一括売却などの再生手法が創設されることに伴いまして、これらの新たに追加される事業につきましても融資の対象とすることといたしております。 また、特に高齢者に対しましては、建て替え費用等の返済負担の軽減を図るために、毎月の返済額を金利負担のみとするリバースモーゲージ型の融資を行っているところでございまして、令和六年度末までの直近十年間で三百…
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中川康洋(公明)ありがとうございました。 この金融面における支援、しっかりと周知を図っていただきたいと思いますし、特にやはり高経年化しているマンションには高齢者が多いということで、リバースモーゲージ、これをやはり、より円滑に使用していただく。相続人がいないとか、さらには相続人において相続の意思がないということであれば、これは非常に有効だと思うんですね。十年間で三百七件、私はまだちょっと少ないんじゃないかと思っていますので、安心の材料として、これをやはりしっかりと周知していくこと、このこともお願いをしたいと思います。 最後、一点、民間団体の新たな登録制度について確認し…
お答え申し上げます。 マンションの適正な管理を実現するためには、地方公共団体だけではなく、マンション管理に取り組む民間団体と連携し、その協力も得て、地域全体で管理組合の活動を支援する体制を構築することが重要であると考えております。 このため、本改正法案におきましては、地方公共団体が、マンション管理に取り組む民間団体を、マンション管理適正化支援法人として登録できる制度を創設をすることとしております。 各地域で活動しておりますマンション管理士や管理組合の団体などにとっても、この法人に登録されることによりまして、認知度や信頼感が高まり、活動の充実や地方公…
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中川康洋(公明)ありがとうございました。
これから地方公共団体の専任担当者を増やしていくのは、現実的には少し難しいのではないかと思っています。そういった意味においては、この法人の登録というのは期待できるところでありますし、そこに対しての資金支援というお話もいただいたところであります。そういったところも含めて、主体的また自律的にこの法人が登録をされ、制度として機能していくこと、こういったことも願いながら、今日の質問を終わらせていただきます。
本日は、再生に関しての質問をさせていただきました。
以上で公明党の質問を終わります。大変にありがとうございました。
164
井上貴博(自民)次に、たがや亮君。
前半に引き続きまして、れいわ新選組を管理し切れない管理人、たがや亮と申します。
道路局長、ずっと座りっ放しで、おトイレ、大変だということなので、遠慮なく行っていただければと思いますので。
前半の、午前中の最後の質問における法務省答弁で、新区分所有者が旧区分所有者に請求ができるとおっしゃっていましたが、そんな面倒なことを新区分所有者に課すことを常態化させることが今回の改正法案の目指すところなのか、改めてちょっと法務省にお伺いをしたいと思います。
お答えいたします。 今回の区分所有法二十六条の改正でございますが、共用部分に係る損害賠償請求権の行使の円滑化を図るということが最大の目的でございます。 現在の実務におきましては、今日も何度か出ております平成二十八年の東京地裁の判決によって、一部の、あるいは一人でも区分所有者が区分所有権を譲渡してしまうと、管理者は全体について代理をできないというようなことで実務が動いてしまっておりました。それを解決したいということで、今回の改正法では、現区分所有者に加えまして、旧区分所有者も一括して代理行使ができる、こういうことで請求権行使の円滑化を図ろうとしているも…
結果的にわざわざ新所有者が裁判をしなきゃいけないような、そういうことを常態化させてはならない、そういうふうに思いますので、その辺、考えていただきたいなと思います。 損害賠償請求権を旧区分所有者の下に残す必要性について、法制審議会では、欠陥判明後に減額して転売せざるを得なくなった旧区分所有者の財産権を保護する必要があるということが民法学者から主張されて、それが有力な理由とされていたようですが、他方、欠陥判明前に通常の市場価格で転売した場合には、旧区分所有者には欠陥による損害が一切ないと思います。 この場合、何ら損害を被っていない旧区分所有者に損害賠償請…
お答えいたします。
分譲契約の契約不適合責任に基づく損害賠償請求権が認められるというためには、買主である旧区分所有者に損害が認められる必要がございます。例えば、旧区分所有者が現区分所有者との間の売買契約の契約不適合責任に基づく損害賠償責任を負うという場合には、旧区分所有者にも損害があるというふうに考えられるところでございます。
また、区分所有建物に建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があるという場合には、特段の事情がない限り、現区分所有者はマンションの設計、施工業者に対し、不法行為に基づく損害賠償請求をすることも可能であると考えられます。
ありがとうございます。
今、法務省は旧所有者に損害があると言われましたけれども、その旧所有者が売買前に瑕疵が見つからなかった場合で売却した場合は損害がないと思います。例えば、当然承継にしたとして、旧所有者の売買前に瑕疵が見つかり、先出しして修繕を行った場合、この場合は売買契約書にてその旨をうたって担保すればいいだけだと思いますが、それが可能かどうかだけ、イエスかノーかで、法務省、お答えいただけるでしょうか。
お答えいたします。
イエスかノーかでお答えするのはちょっと難しいところもございますが、元々の損害賠償請求権の性質として、区分所有権の譲渡に伴っては移転をいたしませんので、移転することを前提にして当事者の合意で解決するという方向性はなかなか難しいというふうに私どもとしては考えております。
でも、これは、法務省、イエスなんじゃないですか。違いますか。立場上言えない。イエスかノーかで答えてほしいんですけれども、どちらかというとどっちですか。
お答えいたします。
前提が違うということになりますので、イエスかノーかで答えろと言われれば、私どもとしてはノーの方になります。
分かりました。 いずれにしても、この法案が通ってしまうと分属帰属を確定してしまうということなので、現在、今ある七百四万戸、今後のトラブルが、それを助長していくということになると思いますので、とんでもないことだと思うんです。 そもそも、瑕疵が見つかったことによる代金減額分は、修繕費用から正確に計算されたものじゃないと思うんです。旧区分所有者と新区分所有者の転売価格の高い安いによって損害賠償請求権が移転したりしなかったりと、決めること自体が合理的ではなくて、欠陥による売却価格低下の問題は、損害賠償請求権が誰に帰属するかの問題とは切り離すべきと思いますが、…
お答えいたします。 委員御指摘の点でございますが、いわゆる当然承継の考え方によった場合には、旧区分所有者から現区分所有者に区分所有権等を譲渡する際に委員御指摘のような合意をしておくことで、この考え方の問題点を解消することができるんじゃないかという御趣旨というふうに捉えたところでございます。 しかしながら、委員御指摘のような合意をしたといたしましても、旧区分所有者はその意思にかかわらずに損害賠償請求権という財産権を新区分所有者に移転させることを強制させられるという規律が前提となっておりますことからすれば、やはり財産権の保障ということの観点から特に慎重な…
ありがとうございます。 区分所有権、それに対する損害賠償ということ、財産権ということは分かるんですけれども、ある種、共用部分に関するというのはちょっと特殊な場合だと思うんですよね。要するに、ケーキを分けるように分けられないものと考えたときに、果たしてそれでいいのかという考えがあると思うんですけれども、法務省、その辺はどうですか。 要は、空気を分けるようなものだと思うんですね、マンションの共用部分というのは。ケーキを分けるようには分けられないんだから、そこを、財産権を一緒くたにするというのはどうなのかと。あえて分けて考えるという、特殊な場合として。ほか…
今回問題になっております損害賠償請求権自体は共用部分に瑕疵があるために発生するものということになりますが、大本をたどってみますと、マンションの分譲契約ですね、売買契約に基づいて、その契約の内容が、合意した内容と実際のマンションにそごがある、契約内容が不適合だったということで生じる損害賠償請求権でございまして、売買契約をしたことに起因して発生する、こういうことになりますので、売買契約の当事者である、今回の言葉で言いますと旧区分所有者が持っていらっしゃる権利ということになります。 他方で、マンションの一室は区分所有という所有権でございまして、所有権は物権で…
ありがとうございます。
これ以上言ってもちょっと時間もないので、次に行かせていただきますけれども。
現区分所有者で反対者がいても多数決でマンションの健全化を優先しようとする改正法案の考え方からすれば、ここは、旧区分所有者の僅かな財産上の不利益よりも、マンションの適正な維持管理、これを優先すべきであって、それが一貫した政策判断だと思うんですけれども、法務省の考え、先ほど述べられたとおりなんですけれども、ここは国交大臣、中野大臣にお伺いをしたいと思います。どうでしょう。
178
中野洋昌(公明)国土交通大臣お答え申し上げます。 るる答弁差し上げている中身ではありますが、マンションはやはり区分所有形態という性質がございますので、管理や再生を適切に進めるには管理組合内の合意形成が不可欠ということであります。仮に、反対者がいるということもございます。そのときも、住民の安全や良好な居住環境を守るという公益性の観点から、適切な補償額による金銭的補償を行うなどの、財産権への必要な配慮を厳格な手続の下で規定した上での多数決での意思決定を行うということが今回の法律であると思います。 このように、法制度の中で個人の財産権が尊重されるということは重要ではございまして、財産…
ありがとうございます。 午前中も質問させていただいたんですけれども、究極の選択になるんですけれども、財産が大事なのか命が大事なのかという問題で、やはり、補修、保全、そういったことができなくなると、タイルが剥がれて落ちて人が亡くなるというケースだったり、崖が崩れるとか外壁が崩れるとか、そういうこともあろうかと思うので、やはり、大臣、ここはもう一回ちょっとお伺いしたいんですけれども、究極の選択になって申し訳ないけれども、財産という部分、お金の部分と、人の命という部分、これはどっちも大事だというのは分かるんですけれども、どちらかといえばでもいいですから、大臣…
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中野洋昌(公明)国土交通大臣午前中に法務大臣と答弁をどちらもさせていただいて、それはどちらも同じような内容だったかと思うんですけれども、我々は、マンションの適正な維持管理を図るということは当然重要であるというふうに考えておりますけれども、その中でも、財産権への必要な配慮を行いながら、そうしたマンションの適正な維持管理を図ることが重要であるのだということは、先ほど来申し上げたとおりであるというふうに思います。
ありがとうございます。
法務省側からの説明では、当然承継を法改正前の法律関係に適用すれば法律関係が混乱するから、当然承継は採用できないということでした。しかし、五月九日の参考人質疑では、実務を知る弁護士から、転売した旧区分所有権が、共用部分の欠陥について修繕費用相当の損害賠償請求権を個別行使して賠償金を取得したなどということは今まで聞いたことがないというのは、先ほども徳安委員も言われていました。
一体どのような法律的混乱や不都合が生じるのか、改めて具体的に説明していただけると助かります。
お答えいたします。 本改正法案の施行の前に区分所有権が譲渡されていた事案についても遡って分譲業者と旧区分所有者の間の分譲契約に基づく損害賠償請求権を移転させるということになりますと、改正法の施行前に区分所有権を譲渡した旧区分所有者から債権という権利を強制的に取り上げるということになるため、財産権侵害のおそれがあるというふうに考えられるところでございます。 また、既に成立した法律関係を覆滅することにもなりまして、社会経済に著しい混乱が生ずるおそれがあると考えております。すなわち、既に旧区分所有者と分譲業者との間の訴訟が係属していたという場合には、旧区分…
ありがとうございます。 先ほど来ずっと申し上げていますけれども、何で、旧区分所有者が売買時に契約書にそれをうたって、それで済む話を、わざわざ分属帰属にして、今ある七百四万戸を救わないような、切り捨てるような、そういう法案を通していくのかなというのは、いまだにちょっと、ずっとはてななんですよね。 ちょっとここで、時間ももう五分を切っちゃったので、立憲さんの修正案、これを質問しないと失礼なので、先に、飛ばしてそちらから質問させていただきたいと思いますが、立憲民主党の修正案について伺います。資料を御覧ください。 現状、分属帰属か当然承継かグレーであり、解…
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森山浩行(立憲)お答えします。 政府案の新区分所有法二十六条二項、共用部分について生じた不具合に関する損害賠償請求の場面で、旧区分所有者に独自の権利行使に関する意思表示を認めることとしており、損害賠償請求権が旧区分所有者に残ってしまうという問題があることについては、御指摘のとおりであると考えております。 なお、五月九日の参考人質疑では、共用部分に関する損害賠償請求権の法的な位置づけについて、神崎参考人と沖野参考人とで見解が異なるものでありました。 この点、沖野参考人の、転売があっても旧区分所有者に賠償請求権は帰属するという説は、区分所有法の基本書や地裁の裁判例で採…
ありがとうございます。 もう時間が来たので終わりますけれども、立憲さんとはある程度、問題意識というのは共有はしているんですが、この法案を通して、通過させちゃうことで、分属帰属というのがやはり固定化される。現状、七百四万戸ある旧区分所有者がその財産権を主張しちゃったら、これは収拾がつかなくて、もう取り返しがつかないんじゃないかという私は危機感を持っていますので、最低でも採択は延期、私的には本当にこれは廃案に値する法案だと思っていますので、その辺、立憲さんももう一回、もう時間もないですけれども、考えていただければなと思って、質問を終わります。 ありがとう…
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井上貴博(自民)次に、堀川あきこ君。
日本共産党の堀川あきこです。 ちょっとこれまでの質問と重なるところも多々あるかと思いますけれども、重大なことだと思いますので、お尋ねをしていきたいというふうに思います。 まず最初に、焦点になっています損害賠償請求権についてお尋ねをしていきたいと思います。 旧区分所有者が損害賠償請求権を持ち続けると今回の改正でなると、十分な補修ができなくなるという懸念に対して、国交省の方は、管理規約の改定で対応するというふうなことで答弁をされておられます。 先日の参考人質疑で、ただ、規約を改定しても、改定前にマンションを売った旧区分所有者を拘束することはできないた…
お答えいたします。
共用部分について生じた損害賠償金の使途等を定める規約が定められる前に区分所有権が譲渡されたという場合には、その旧区分所有者は規約で定められた義務を負っていないため、管理者が受領した損害賠償金の返金を求めることについても制約を受けないと考えられます。
そういう認識だということです。
続いて、国交省の対応として、標準管理規約で対応していくというふうなことなんですが、規約改定の普及状況についてはちょっと飛ばさせていただいて、普及の対応についてお聞きをしていきたいと思います。
この標準管理規約の普及、これまでも大臣はいろいろ答弁されておりますけれども、どう努めていくおつもりかということを最初にお聞きしたいんですが、いかがでしょうか。
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中野洋昌(公明)国土交通大臣お答えを申し上げます。 先ほど来、共用部分の損害賠償請求権の行使に係る内容につきまして、区分所有法の改正とともに、標準管理規約の改定によって対応をしていくということをるる答弁をさせていただきました。 今回の内容につきましては、あらかじめ規約の定めをしておくことで、損害賠償金を旧区分所有者に渡さずに建物の修補費用に充てることが可能になり、区分所有者全体の利益につながるものでもあることから、マンションの管理上、影響の大きい事項でもあるというふうに考えております。 各管理組合に対しましても、標準管理規約の改正内容の管理規約への反映が進むよう、先ほど来、様…
先ほど来から、周知徹底に取り組んでいきたいというふうな、決意も含めてあるんですけれども、鳩山委員からも指摘がありました、頑張れないマンションというのが今回大きな課題になっているというふうに思うんですね。 管理規約の改正自体がなかなか自分たちの力量ではできないというふうなマンションであったり、マンション管理士の力をかりるんだというふうなこともあると思うんですけれども、そもそも、このマンション管理士が関わるマンションというのがそんなに多いわけでもないというふうな中で、そういう中で、具体的に、こういう頑張れないマンションの規約改正についてどういうふうに進めて…
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中野洋昌(公明)国土交通大臣お答えを申し上げます。 標準管理規約の改正、何らかの形でということで、先ほど来、九割という数字も出させていただきました。その九割が本当に一番最新のものではないではないかとか、いろいろな御指摘はあったところではありますけれども、ただ、いずれにしても、この標準管理規約、できるだけ今回の内容については早く改正をさせていただき、リーフレットの作成、説明会の開催等、また、マンション管理業者、マンション管理士などを通じた働きかけということで、反映を徹底をしてまいるということは一つございます。 その上で、やはり管理規約への反映状況などを把握をしていくということも大…
なかなか具体的な対策について答弁がないというふうに思います。なかなか、その実効性が担保されているのかどうかということが本当に懸念として残らざるを得ないような答弁が、先ほど来から繰り返されているというふうに思います。 参考人質疑で、旧区分所有者が損害賠償請求権を持ち続けるというふうなことになってくると、現区分所有者の住まいの権利というのが侵害されかねないというふうな指摘が幾つもあったわけなんですけれども、これは私、重大な指摘だというふうに思うんですね。その対応として、国交省は管理規約で対応していくんだというふうなことをおっしゃるんだけれども、それをどうや…
お答えいたします。 委員御指摘の借地借家法でございますが、二十八条におきまして、建物賃貸借契約の更新拒絶や解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、諸般の事情を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができないこととされております。 このような建物賃貸借契約の更新拒絶や解約申入れの規定は、賃貸人側の事情と賃借人側の建物を必要とする事情のほか、諸般の事情を併せてしんしゃくして、両者の利害を総合的に調整するものとして設けられたと承知をしております。 このような規定によって、賃貸人による建物賃貸借契約…
まあ、でも、あくまでこれは借主の保護というのが主体だというふうに理解をしております。
本改正案では、建て替えの決議があれば、建て替えに参加する区分所有者によって賃貸借の終了を請求することが可能になります。
現行でも、先ほどありましたように、正当の事由があれば、借主に退去を求めることができるようになってはいます。
建て替え決議が上がれば、その決議自体が正当の事由になり得るというふうに私は思うんですけれども、なぜあえて今回のこの賃貸借終了請求権の創設、この規定が必要なのか、説明をお願いいたします。
お答えいたします。 現行の区分所有法では、建て替え決議がされた場合でも、直ちに当該賃貸借契約が終了するわけではなく、賃借人が合意解除に応じたり、賃貸人による賃貸借契約を更新しない旨の通知又は解約の申入れに正当の事由があると認められたりするなどしない限り、賃貸借は継続をし、賃借人に専有部分の明渡しを求めることができず、そのため、建て替え工事の円滑な実施が困難になるおそれがございます。 区分所有者でも、建て替え決議に賛成せず参加しないという場合には、売渡し請求がされて区分所有権を失うこととなり、このような区分所有権についての権利調整の在り方との均衡に照ら…
建て替えを進めること自体は、私は必要だというふうに思いますし、否定をしません。ただ、やはり賃借人の住まいの権利というのも当然保護されるべきだというふうに思うんです。 今起きている実態として、契約どおり家賃をきちんと払っているにもかかわらず、賃借人に対して正当の事由がないまま立ち退きを強いるというケースが多発しているわけなんです。 賃貸物件をめぐるトラブルの相談などをされている団体から、この間、たくさんの事例を紹介していただきました。 一つだけなんですけれども、都内の事例を紹介させていただきたいんですが、管理事業者やコンサル会社から、正当事由を示され…
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中野洋昌(公明)国土交通大臣お答え申し上げます。 借地借家法におきましては、賃貸人が建物賃貸借契約の解約を申し入れる際は、賃貸借契約の当事者が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の利用状況、賃貸人が明渡しの条件として財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、解約の申入れをすることができない旨の規律がございます。このような事由が認められない建物賃貸借契約の解約申入れは、基本的に認められないものであるというふうに承知をしております。 法務省からは、訴訟等においては正当事由がないにもかかわらず建物明渡し判決が出される…
これは国交省としても関わらなければならない問題だと思います。 今回の法案の関係では突っ込んでお聞きすることは差し控えますけれども、また引き続き取り上げていきたいというふうに思っております。 今回の改正によって、賃借人は、自分の住まいのことなのに建て替え決議には関与をできないわけですね。賃借権の終了をそのまま受け入れなければならないというふうなことになります。 先ほど御紹介したように、不当で悪質な追い出しのケースというのが絶えないのに、ただでさえ弱い立場の借主の地位をより一層不安定なものにしかねないというふうに思うんですけれども、大臣、そうした認識を…
200
中野洋昌(公明)国土交通大臣お答えを申し上げます。 区分所有法の改正法案におきましては、賃貸借終了請求がされた場合には、当該請求の六か月後に賃貸借契約が終了するものとされているところ、適切な補償額による金銭的補償を受けるまでは専有部分の明渡しを拒めることとされるなど、賃借人の利益を保護するための規定が設けられているものと法務省から伺っております。 また、賃貸借の終了請求は、借地借家法における正当事由の規律とは異なりまして、マンションを含む区分所有建物の円滑な再生を実現をするという政策目的の下、認められたものでございます。申し上げたような賃借人の利益保護の規定もあることからすれば…
そうであれば、なぜ六月という期限をあえて設けられたのかということが疑問だというふうに思います。不当な立ち退きが相次いでいる中で、この賃借権の終了請求権というのはやはり危険なものだというふうに私は思います。 続いて、建て替え要件の緩和に伴う少数反対者への保護について最後にお聞きをしていきたいと思います。 今回の改正で、一定の客観的要件が認められる場合は、建て替えの決議要件が五分の四から四分の三に緩和されることになっています。さらに、所有者不明の区分所有者は議決から取り除くことができるというふうな規定も作られました。 次の質問はちょっと飛ばさせていただ…
お答えいたします。 区分所有法の中では、今回の改正法としては、委員御指摘のように、金銭的な補償を設けているところではございますが、本改正法案全体として、改正後のマンション再生法におきましては、マンション再生事業の施行者や、国及び地方公共団体において、居住の安定確保にもしっかりと取り組むということとしているところでございまして、再生前マンションに居住していた借家権者及び転出する区分所有者の代替住居の手配についても配慮がされているところでございます。 このように、本改正法案では、建て替え等に反対をいたしました所有者の少数の方々の居住の安定ですとか財産権の…
203
中野洋昌(公明)国土交通大臣御指摘のとおり、マンション再生等の事業を進めるに当たっては、再生等に反対をされる区分所有者や賃借人など転出される方々に対する丁寧な対応、これは極めて重要であると思います。 法律上の措置として、法務省は先ほど金銭的補償を行うという規定のお話をされましたが、マンション再生法におきましても、国土交通大臣が作成する基本方針に定めなければならない事項として、売却マンションなどに居住していた区分所有者や賃借人の居住の安定確保に関する取組を位置づけるとともに、地方公共団体や事業の施行者など、これらの取組に努力義務を負うという明記をさせていただきます。 そして、御指…
いろいろおっしゃるんですけれども、そうしたセーフティーネット対策がやはりほとんど周知もされていないし普及もされていないというのが地方自治体の実態かというふうに思います。 私は、以前、この問題を質問させていただいたときに、そもそも国交省には、この住宅セーフティーネットによって高齢者などの要配慮者が住居に入居できたかどうか把握する仕組みすらないというふうなことが明らかになっていると思います。 今回の法案、二つの老いに対応するというふうなことですが、マンションの老朽化、高経年化に対しては様々な措置がされているんですけれども、居住者の老いに配慮をして安定した…
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井上貴博(自民)次に、福島伸享君。
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福島伸享政府参考人など有志の会の福島伸享でございます。 中野大臣、ちょっとお疲れのようでございますけれども、最後の質疑者でありますので、あと少し、気合を入れて頑張っていただければというふうに思います。 さて、私も、焦点となっている、区分所有法改正法案第二十六条第二項に定める、旧区分所有者に損害賠償請求権が存在することを明確にする、この規定について議論してまいりたいというふうに思います。 まず一つ目は、参考人質疑でも問題にしました立法の過程なんですけれども、この議論は、法制審議会区分所有法制部会で精力的に議論が行われたわけでありますけれども、私も霞が関にいて、審議会でこれ…
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中野洋昌(公明)国土交通大臣お答え申し上げます。 法制審議会の議論の点でございます。マンションを始めとする区分所有建物の二つの老いが進行するということで、法制審議会の区分所有法制部会におきまして、区分所有法制の見直しの検討というものが行われております。これは御紹介のとおり、国土交通省から担当課長等が幹事として参加をさせていただきました。 これは、ある意味、二つの老いに対応するというのは、マンション政策、住宅政策を所管する我々の問題意識と同一でありますので、本部会には政策的な観点から意見を述べてきております。マンション政策の観点からの考え得る論点は検討の俎上にのっていると認識をし…
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福島伸享政府参考人など特段の意見は申し上げていないんですよ。だって、これだけ両論分かれている中で、住宅政策、マンション政策の所管から何も意見を言わない、一緒だったら意見を言う必要はないですよ、分かれている論点に対して何も言わないということでは、やはり、それは行政の在り方としていかがなものかな、立法過程の正当性に疑義が生じても仕方がないというふうに私はまず冒頭申し上げさせていただきたいと思っております。 これはずっと議事録を追ったり資料を追ったりすると、みんな嫌になると思うんですよ、こんな分厚い法律を読んで。議事録だって苦痛です。私にとっては苦痛ですよ。法学者と弁護士の議論な…
お答えいたします。
一般論でというお尋ねですので、私からは一般論を申し上げますが、憲法第二十九条第二項に、「財産権の内容は、公共の福祉に適合するやうに、法律でこれを定める。」とありますように、憲法が保障する財産権でありましても、法律により、公共の福祉のために必要な場合に、合理的な限度において制約を受けることはあり得るものと解されます。
この公共の福祉による制約につきましては、その具体的な内容や制約の可能な範囲等につきまして、個別の立法の目的等に応じて、その必要性や合理性の面から具体的に判断する必要があるものと認識しております。
210
福島伸享政府参考人などまさにそういうことなんですよ。民法学者に聞いたら、それは財産権が大事と言うに決まっているんですよ。マンションの関係の人から見たら、マンションを適正に管理することが大事だと言うに決まっているんですよ。そのどちらが公共の福祉にかなうかというのは、それは我々が判断することであって、佐久間部会長が判断することではないと私は思いますよ。 沖野参考人も、参考人質疑のときに、修理を実現するためには財産権ぐらい踏みつけてもいいんだという議論であると、それはかなり正当化が非常に困難と言っていますけれども、これはまさに民法学者としての見解であって、私は、一般的な法理論では…
お答えいたします。 現区分所有者は、規約又は集会の決議により管理者の代理権の範囲や行使方法を制限することができます。また、現区分所有者は、集会の決議により管理者を解任することができ、管理者に不正な行為などがあったときは、各区分所有者が裁判所に解任を請求することもできます。そのため、現区分所有者は、これらを通じて管理者を監督することができることになります。 これに対し、旧区分所有者は、規約の変更や決議に参加することができる立場にはないため、管理者の代理権の制限を提案することができず、また、集会の決議による管理者の解任や裁判所への解任請求をすることもでき…
212
福島伸享政府参考人などありがとうございます。 一見、これを聞くと、もっともらしく聞こえるでしょう。違うんですよ。これは、旧区分所有者に損害賠償請求権があるとするから、実際の取引とかマンションに住む人の実態と違う、そごが生じているからこそ、そうした措置を講じなきゃならないんですよ。住んでいない人が管理組合の管理者の規律に服することができないし、その管理者を監督することもできないから、だから入れたというんですけれども、それは本来、損害賠償請求権が移っているのであればそんな問題は起きないわけですね。 これは、だから、トートロジーというか、裏側みたいな論理であって、そうした矛盾が…
お答えいたします。 まず、大前提といたしまして、分譲契約の契約不適合に基づく損害賠償請求権でございますが、買主である区分所有者が売買契約に基づいて取得する損害賠償請求権でありまして、区分所有権や共有持分に係る持分権とは別個の債権、すなわち財産権の一内容となっております。 したがいまして、財産権の保障の観点から、当然承継については特に慎重な検討が要るというふうに考えておるところでございます。 具体的には、共用部分に瑕疵がありました場合に、ひとまず管理組合において修繕を行うこともあると考えられるところ、修繕費用を負担した旧区分所有者から現区分所有者に当…
214
福島伸享政府参考人などもうそれしかないんですよ。それも大事な話ですよ。大事な話ですけれども、私は、それは、仮に当然承継という法律を作った場合に、当然、商行為はそれを前提に行われるわけですから、そこでおのずと契約の中で、どういうふうに、そこの、お互い発生する、損害賠償請求で得たお金と、マンションの払うお金と、それをどう精算していくかというのは、おのずとそれは、ルールができれば、一般の民間の商行為の中で解決はおのずとされるべきであるし、それは疑義が生じる場合もあるでしょう。それは、訴訟の中で次第に規範がつくられていくのであって、それが、こうした問題、今おっしゃったような問題がある…
お答えいたします。
先ほども申し上げたとおりになりますが、ひとまず修繕を行って、修繕費用を負担した旧区分所有者が回収を図るという必要がある場合ですとか、共用部分に瑕疵がある状態や、区分所有権を売却しなければならず、共用部分等が毀損していることを前提とした価格で区分所有権を買いたたかれた旧区分所有者が損害賠償金で損害の補填を図る必要がある場合などにおいて、区分所有権を譲渡した後の旧区分所有者が損害賠償請求権を行使することが必要であると考えられるところでございます。
216
福島伸享政府参考人などいや、私が聞いているのは、損害賠償請求権は瑕疵のある部分の修補以外でも理論上はあり得るんですけれども、実際にそうした事例は想定し得るんですかと。今言ったのは、全部、共用部分の修補の話ですよね。それ以外で、あるのかないのか、端的に、あるなし、あるいは、具体的に考えられない。御答弁を端的に。
お答えいたします。
私どもが念頭に置いておりましたのは、先ほどの二つの事例において旧区分所有者と新区分所有者との間の利害調整を図る必要がある、こういうことでございます。
218
福島伸享政府参考人などないんですね。だから、結局、旧区分所有者が守られるべき権利というのは、瑕疵が見つかって、その後に何らかの負担をして売らなきゃならないというごく限界事例だけであって、それ以上の、財産権を守るといったって、その程度の、その程度と言うのも失礼ですけれども、そのレベルの財産権を守るということなんですね。 一方、旧区分所有者に損害賠償権が移ることで生じる問題というのも幾つかあります。これまでも議論でいろいろ出ておりますけれども、区分所有法第二十六条第二項の、元区分所有者が別段に損害賠償請求権を行使できる規定、これは、これまで分譲された全てのマンション区分所有者に…
お答えいたします。
本改正法案の二十六条二項の規定でございますが、これまで分譲された全ての既存マンション、共用部分に瑕疵のあるマンションということになりますが、これの区分所有者にも適用されます。
220
福島伸享政府参考人などだから、全ての過去の今までの取引にわたって適用されるというのが一番のポイントなんです。それと、マンション管理規約との差なんですけれども。 区分所有法改正法案二十六条第五項第二号に基づき、共用部分の契約不適合に係る損害賠償請求に関する訴訟を起こしたとき、それは、保険金の請求権を有する者、つまり、旧区分所有者に通知しなきゃならないんですよ。古いマンションにずっと昔に住んでいた人とか、国内に居住していない外国人とか、あるいは相続されちゃっている場合とか、いろいろな場合があっても通知しなきゃならないって、私、本当にこれは問題、困難だと思いますよ。でも、今回、そ…
お答えいたします。
改正法案二十六条二項の別段の意思表示は、法律上これをすることができる期限が定められているものではございません。
したがいまして、共用部分等について生じた損害賠償金の請求権について、管理者が訴訟追行し、管理者と分譲業者との訴訟の係属中でも別段の意思表示をすることができます。
もっとも、別段の意思表示をする前に管理者がした訴訟追行の効果は否定はされませんので、例えば判決が確定したり、あるいは裁判上の和解が成立するなどした後に別段の意思表示をしても、判決や和解の内容を覆すことはできないと考えております。
222
福島伸享政府参考人などだから、例えばニュースで、瑕疵のあるマンションがあって、修繕に何億かかるとニュースがわあっと流れるじゃないですか。そうしたら、昔そこに住んでいた人が、あっ、自分に損害賠償請求権があるといって、私なら、けちなので、意思表示を留保してお金を楽しみにすると思うし、もっと悪い人は、前も言っているように、そうした、例えばタワマンだったら、何十戸も所有権が移転している、区分所有権が移転しているとしたら、それを集めて、じゃ、私が代理して賠償権を集めて、一定の手数料は私に下さい、じゃ、あなたに現金で渡しますというビジネスをやる人が現れるわけですね。 更に言えば、外国人…
お答えいたします。
先ほども申し上げましたような理由で、今回、別段の意思表示をすることができるということにしておりますが、実務上の対応として、管理規約に別段の意思表示の制限を定めることによって、相当程度、委員御指摘のような御懸念は防止できると考えております。
224
福島伸享政府参考人などでも、このマンション管理規約は、この規約を改定する前に所有していた人には適用されないんですよ。つまり、今生じている旧区分所有者には全く適用されないわけですよ。だから、ほとんど私は意味がないと言わざるを得ないと思います。 以上、見てきたように、旧区分所有者に損害賠償請求権を残す法案は、マンション購入者や住んでいる人から見れば、守られるべき利益というのはほとんどないんですよ。仮に旧区分所有者に損害賠償請求権を認めなかったとしても、私は十分、商行為、契約で対応可能なものだと考えます。 一方、今回の法改正で初めて、旧区分所有者に損害賠償権が存続することを法文…
225
中野洋昌(公明)国土交通大臣これは午前中からもずっと議論が続いている論点かと思いますけれども、一般論として、やはり法制度の中で個人の財産権が尊重されるということは重要なんだろうというふうに思っております。なので、何ら手続的担保もなく、異議を申し立てる機会もないような形でそれが奪われるというような制度設計というのは、やはり極めて慎重な検討が必要なのではないかというふうに考えております。 他方で、やはり、マンションの修繕が円滑に進められ、ストックの長寿命化と良好な居住環境の維持というのが政策目的でありますから、これの実現を図るということは当然重要であるわけでございますけれども、それは…
226
福島伸享政府参考人など私が申し上げているのは、守るべき財産権の価値というのは、さっき言った、瑕疵が見つかって、その後自分で負担した後に譲るという場合ぐらいなんですよ。大きな財産権の大層な話じゃないんですよ。学者のその大層な話を信じているから、そういう答弁になっちゃうんですね。 私は、この法案は大きな欠陥があると思います。欠陥を直すためには、区分所有法、今の改正法の、又は区分所有者であった者とか、書面又は電磁的方法による別段の意思表示をした区分者であった者を除くという規定を削除すればいいと思います。その上で立憲民主党の修正案が加わっていれば、私は賛成します、それに。でも、立憲…
227
城井崇(立憲)お答え申し上げます。 本日も含めて、この法案質疑で、今回の政府改正案並びに実務的対応で、手が届かない、こぼれる方々がいる、そこに手だてがないというのが明らかになっています。それで、我々からも、じゃ、この方法はどうか、この方法はどうかということを議論を重ねてきていますけれども、その方法を取ることでこぼれる方々がいる。 先ほど、選択のように申したんですが、そこで切り捨てるという形でいいのかを含めて、そこは議論を、きちんと実態確認をし、そして議論を深掘りしていく必要がある。だからこそ、今回の、一人でもこぼれる方がいなくなるように、実務についてきちんと実態把…
228
福島伸享政府参考人など理解はできません。
それは、やはり区分所有権に伴う損害賠償権がどこにあるかというのがグレーだから今までのものが成り立って、もう一回そこに戻さないと、検討する余地がないんですよ。決まっちゃうんですよ。区分所有権に伴う損害賠償権が旧区分所有者にあるということを確定してしまったら取れる方策がなくなる方がいるからおっしゃるのであって、そう答弁するのであれば、私は、しっかりと法律の条文に忠実に勉強していただければということを申し上げまして、私からの質問とさせていただきます。
ありがとうございます。
229
井上貴博(自民)これにて原案及び修正案に対する質疑は終局いたしました。
―――――――――――――
230
井上貴博(自民)この際、本案に対し、徳安淳子君から、日本維新の会提案による修正案が提出されております。
提出者より趣旨の説明を求めます。徳安淳子君。
―――――――――――――
老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律案に対する修正案
〔本号末尾に掲載〕
―――――――――――――
ただいま議題となりました修正案につきまして、その趣旨を御説明申し上げます。 共用部分等に係る損害賠償請求権の行使について、政府案では、旧区分所有者も含めて、管理者が一括して損害賠償請求を行うことが可能となりますが、旧区分所有者が別段の意思表示をすれば、管理者は、その部分の請求、受領が不可能となります。 この問題の背景としては、各区分所有者が有する共用部分等に係る損害賠償請求権が、専有部分の譲渡があった場合でも、旧区分所有者に帰属し続けることにあります。この点、政府案は、共用部分等に係る損害賠償請求権について、旧区分所有者がその持分に応じて、個別行使で…
232
井上貴博(自民)これにて趣旨の説明は終わりました。
―――――――――――――
233
井上貴博(自民)これより原案及び両修正案を一括して討論に入ります。
討論の申出がありますので、順次これを許します。堀川あきこ君。
私は、日本共産党を代表して、マンションの管理、再生の円滑化等のための改正案に反対の討論を行います。 マンションの老朽化への対応は急がれます。しかし、本法案は、二つの老いへの対策と言いながら、根本的な解決を図るものになっておらず、現居住者の居住の安定を担保する施策が不十分です。必要な施策を講じないままに、老朽化マンションや管理不全マンションを増加させてきた政府の責任は重大です。 第一に、本法案は、建て替え等の決議要件の緩和等を盛り込む一方で、少数反対者への保護がほとんど講じられていません。 これまで政府は、区分所有者法が成立して以来、建て替え決議の要…
235
井上貴博(自民)次に、福島伸享君。
236
福島伸享政府参考人など何度も済みません。有志の会の福島伸享です。 ただいま採決に付されようとしている法案について、反対の立場から討論を行います。 老朽マンション等の管理や再生を円滑にするために本法案で定められている多くの事項は、喫緊の課題を解決するために有効なものとして基本的には賛成です。しかし、共用部分に係る損害賠償請求権の行使の円滑化については問題が多く、一度今回のように改正してしまえば、以降の法改正では対応できない深刻な問題が生ずるおそれがあるため、法案には反対せざるを得ません。 当初、法務省、国交省とマンション問題に取り組む弁護士グループの双方から意見を聞いて、…
237
井上貴博(自民)これにて討論は終局いたしました。
―――――――――――――
238
井上貴博(自民)これより採決に入ります。
内閣提出、老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律案及びこれに対する両修正案について採決いたします。
まず、徳安淳子君提出の修正案について採決いたします。
本修正案に賛成の諸君の起立を求めます。
〔賛成者起立〕
239
井上貴博(自民)起立少数。よって、本修正案は否決されました。
次に、城井崇君外一名提出の修正案について採決いたします。
本修正案に賛成の諸君の起立を求めます。
〔賛成者起立〕
240
井上貴博(自民)起立多数。よって、本修正案は可決されました。
次に、ただいま可決いたしました修正部分を除く原案について採決いたします。
これに賛成の諸君の起立を求めます。
〔賛成者起立〕
241
井上貴博(自民)起立多数。よって、本案は修正議決すべきものと決しました。
―――――――――――――
242
井上貴博(自民)ただいま議決いたしました法律案に対し、勝俣孝明君外三名から、自由民主党・無所属の会、立憲民主党・無所属、日本維新の会及び国民民主党・無所属クラブの四会派共同提案による附帯決議を付すべしとの動議が提出されております。
提出者より趣旨の説明を求めます。森山浩行君。
243
森山浩行(立憲)ただいま議題となりました附帯決議案につきまして、提出者を代表いたしまして、その趣旨を御説明申し上げます。 趣旨の説明は、案文を朗読して代えさせていただきたいと存じます。 老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律案に対する附帯決議（案） 政府は、本法の施行に当たっては、次の諸点に留意し、その運用について遺漏なきを期すべきである。 一 管理者による共用部分に関する損害賠償請求権の代理行使に当たり、旧区分所有者の取り分も含む損害賠償金を確実に修繕費用に充当することができるよう、損害賠償金の…
244
井上貴博(自民)これにて趣旨の説明は終わりました。
採決いたします。
本動議に賛成の諸君の起立を求めます。
〔賛成者起立〕
245
井上貴博(自民)起立多数。よって、本動議のとおり附帯決議を付することに決しました。
この際、国土交通大臣から発言を求められておりますので、これを許します。国土交通大臣中野洋昌君。
246
中野洋昌(公明)国土交通大臣老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律案につきましては、本委員会におかれまして熱心な御討議をいただき、ただいま可決されましたことに深く感謝申し上げます。
今後、本法の施行に当たりましては、審議における委員各位の御意見や、ただいまの附帯決議におきまして提起されました事項の趣旨を十分に尊重してまいる所存でございます。
ここに、委員長を始め理事の皆様方、また委員の皆様方の御指導、御協力に対し、深く感謝の意を表します。
誠にありがとうございました。
―――――――――――――
247
井上貴博(自民)お諮りいたします。
ただいま議決いたしました法律案に関する委員会報告書の作成につきましては、委員長に御一任願いたいと存じますが、御異議ありませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
248
井上貴博(自民)御異議なしと認めます。よって、そのように決しました。
―――――――――――――
〔報告書は附録に掲載〕
―――――――――――――
249
井上貴博(自民)次回は、来る十六日金曜日午前八時五十分理事会、午前九時委員会を開会することとし、本日は、これにて散会いたします。
午後五時二十八分散会
顔写真の出典（Wikimedia Commons、11件）
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- 谷公一: Koichi Tani IMG 3880-2 20140117.JPG（外部サイト、新しいタブで開きます）、Ogiyoshisan、CC BY 3.0
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