いろいろ売主と買主の売買契約に関してということもあるかと思います。
先ほどの質疑の中でも、不動産取引のときに、やはり内容をもう少し変えるべきじゃないか、現実に合ったようにというようなお話もあったかと思うんですけれども、まさにそういう時期に来ているのではないかなというふうに聞いておりました。
例えば、代金減額による損害を考慮する考え方に立つのであれば、代金減額分が補修の費用の共有持分よりも少ない場合、新区分所有者も損害を受けることになり、損害賠償請求権を旧区分所有者に全額保有させるということは、非常に不公平だと感じております。
そもそも、代金減額分は補修の費用から正確に計算されたものなんでしょうか。正確かどうか疑問があるとすると、旧区分所有者と新区分所有者の転売価格の高い安いによって損害賠償請求権が移転したりしなかったりと、決めること自体が合理的でなく、欠陥による売却価格低下の問題は、損害賠償請求権が誰に帰属するかの問題と切り離すべきと思われます。
欠陥によって転売価格が下がるという場面が生じた場合、転売当事者間の契約において、将来賠償が得られた場合に精算するという特約をつければ済む話だと思いますが、改めて参考人の見解をお聞きいたします。
108竹竹内努法務省民事局長
お答えいたします。
委員御指摘の請求権ですが、売買契約に基づく契約不適合を理由とする損害賠償請求権でございまして、売買契約から発生する権利でございます。したがいまして、買主であります元区分所有者の方が権利を取得するということになります。
この方が区分所有権を譲渡するということは、物権である区分建物をどなたかに譲渡するということになりますが、この物権を譲渡したとしても、損害賠償請求権はこれとは別の財産権、すなわち債権でございますので、元の区分所有者に残るという、法律上の性質がそうなっているということでございます。
この発言のページ
109徳徳安淳子(維新)
例えば、先ほど午前中からも言われております、債権買取り業者というものが旧区分所有者の請求権を買い集めたりするという危険性もあると考えられます。そういったときに、やはり結局そのマンションが完全には補修できないのではないかというふうに危惧するところもあります。
そこで、先ほどの話で、旧区分所有者に請求権を残すという必要性について再度お聞きいたします。
法制審議会では、欠陥判明後に減額して転売せざるを得なかった旧区分所有者の財産権を保護する必要があるということが民法学者から主張されており、それが有力な理由とされていたようですが、他方、欠陥判明前に通常の市場…
この発言のページ
110竹竹内努法務省民事局長
お答えいたします。
分譲事業者から購入したマンションの共用部分に瑕疵があった場合には、買主である区分所有者は、それが売買契約の内容に不適合であるとして、当該売買契約の契約不適合責任に基づき、分譲事業者に対し、その瑕疵を修理するために必要な費用相当額の損害賠償請求権を有しております。
この損害賠償請求権は、売主である分譲業者と買主である区分所有者との間の契約関係により、買主が取得する損害賠償請求権でありまして、区分所有権や共用部分に係る持分とは別個の債権でありますので、区分所有権が譲渡されたとしても、それに伴い当然に当該請求権まで移転するものではないと…
この発言のページ
- （上の発言）
111徳徳安淳子(維新)
いろいろ売主と買主の売買契約に関してということもあるかと思います。
先ほどの質疑の中でも、不動産取引のときに、やはり内容をもう少し変えるべきじゃないか、現実に合ったようにというようなお話もあったかと思うんですけれども、まさにそういう時期に来ているのではないかなというふうに聞いておりました。
例えば、代金減額による損害を考慮する考え方に立つのであれば、代金減額分が補修の費用の共有持分よりも少ない場合、新区分所有者も損害を受けることになり、損害賠償請求権を旧区分所有者に全額保有させるということは、非常に不公平だと感じております。
そもそも、代金減額分は補修の費用から正確に計算されたものなんでしょうか。正確かどうか疑問があるとすると、旧区分所有者と新区分所有者の転売価格の高い安いによって損害賠償請求権が移転したりしなかったりと、決めること自体が合理的でなく、欠陥による売却価格低下の問題は、損害賠償請求権が誰に帰属するかの問題と切り離すべきと思われます。
欠陥によって転売価格が下がるという場面が生じた場合、転売当事者間の契約において、将来賠償が得られた場合に精算するという特約をつければ済む話だと思いますが、改めて参考人の見解をお聞きいたします。
112竹竹内努法務省民事局長
お答えいたします。
委員御指摘のような特約による解決でございますが、やはり、その前提が、新区分所有者に損害賠償請求権が当然承継をされた上で、当事者間の合意によって解決をするということになってしまいます。
先ほど来申し上げておりますとおり、損害賠償請求権は売買契約に基づいて発生する権利でございまして、区分所有権の譲渡によっては移転しないということになります。
したがいまして、移転するという前提で当事者間の合意による解決を考えるという方向性については、私どもの考えているところとは少し異なるところかなと感じております。
この発言のページ
113徳徳安淳子(維新)
前回、国交省側からの説明では、旧区分所有者が自ら費用負担をして欠陥を補修した後に転売した場合、市場価格で売れたとしても、旧区分所有者には修理の費用負担額の損害が残るということでした。
しかし、共用部分の欠陥について、旧区分所有者個人が費用を支出して補償することなどあり得ません。そもそも、共用部分の工事は管理組合が決定して実施を行いますし、その工事費用は修繕積立金から支出されます。又は、管理組合が借入れをすることが通常です。それは、雨漏りのような緊急性を要する場合の応急措置の修繕でも変わりません。
一体、旧区分所有者が修繕費用を支出して欠陥を補修する場…
この発言のページ
114竹竹内努法務省民事局長
お答えいたします。
旧区分所有者という言葉になりますと、既に区分所有権を譲渡されて、マンションの区分所有者ではなくなっている方ということになりますので、その方が費用負担をするというよりは、その方が区分所有者であった時代にマンションの瑕疵の修補費用を支出をされて、その後、区分所有権を譲渡されて旧区分所有者になる、こういうような仮定を想定しているものでございます。
この発言のページ