まず、恐縮でございますが、先ほど発言の中で、客観的事由がある場合には要件を引き上げるとどうやら申し上げたようでございまして、引き下げるの言い間違いでございます。大変失礼いたしました。訂正させていただきます。
今の御質問に関してでございます。
まず、現行の区分所有法におきましては、建て替え決議を会議の目的とする集会の招集通知には、議案の要領のほか、建て替えを必要とする理由、こういったことをも通知しなければならないとされておりまして、本改正法案におきましても基本的にこの規律は維持されております。
一般論といたしましては、建て替えを必要とする理由については抽象的な記載では足りず、できる限り具体的な事実に基づいて建て替えを必要とする理由を示す必要があると考えております。そして、客観的事由に該当する事由がある場合には、通常はこれが建て替えを必要とする具体的事実であると考えられる上、客観的事由があることにより多数決割合が引き下げられ、区分所有者への影響も大きいことからすれば、招集通知に記載されるべきであると考えております。
その上で、招集通知の記載の不備が決議の無効事由に該当するかは、やはり個別具体的な事案の下で最終的には裁判所が判断する事柄でございますため、一概にお答えすることは困難であるものの、委員御指摘のとおり、その状況によりますれば決議の瑕疵となりまして、無効事由となることは、これはあり得るものと考えております。
法務省といたしましては、この招集通知の記載が不十分となる事態が生ずることがないように、招集通知において客観的事由を示すべきであること、客観的事由を示すべきであること等についてもしっかりと周知に努めてまいりたいと考えております。
95
安江伸夫(公明)
やはり地方公共団体だけで取り組むことには限界があるというところも踏まえて、こうした支援法人の積極的な活用ということを重ねてお願いをさせていただきます。
続きまして、先ほども他の先生からもありましたが、建て替え決議等の決議要件の緩和、引下げについても確認をさせていただきたいと思います。
現行の区分所有法におきまして、建て替え決議は区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数により決することとされておりますが、本改正案では、基本的な多数決割合については現行法の規律を維持しながら、耐震性の不足などの一定の客観的事由がある場合には多数決割合を四分の三に引き下げ…
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96内内野宗揮法務省大臣官房審議官
お答え申し上げます。
現行法の規律につきましては、委員が御紹介いただきましたとおりでございます。しかしながら、高経年のマンションの増加に伴いまして建物の再生を図るニーズが高まると考えられる一方で、この多数決割合を満たすことは容易ではなく、老朽化しました区分所有建物の円滑な再生に支障が生じるおそれがあるということが指摘されているところでございます。
そこで、本改正法案におきましては、建て替え決議に必要な多数決割合につきまして、現行法の五分の四以上との原則を維持しつつ、一定の客観的事由がある場合にはこれを四分の三に引き上げることとしております。
この客…
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97安江伸夫(公明)
ありがとうございました。
ただ、いずれにいたしましても、財産権の強い制約があるということなんだろうなというふうに理解をしております。そういう意味では、やはり手続保障という観点からも十分な手当てがなされるべきであるというふうに考えております。
先ほども森屋委員の方からも招集通知の関連についても御指摘がありましたが、私からも確認をさせていただきます。
手続保障の観点から、やはり決議に参加をする区分所有者において建物がどの事由に該当をしているのかが明示されなければならないというふうに考えております。そして、建て替え決議を目的とする集会の招集通知におきまし…
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- （上の発言）
98内内野宗揮法務省大臣官房審議官
まず、恐縮でございますが、先ほど発言の中で、客観的事由がある場合には要件を引き上げるとどうやら申し上げたようでございまして、引き下げるの言い間違いでございます。大変失礼いたしました。訂正させていただきます。
今の御質問に関してでございます。
まず、現行の区分所有法におきましては、建て替え決議を会議の目的とする集会の招集通知には、議案の要領のほか、建て替えを必要とする理由、こういったことをも通知しなければならないとされておりまして、本改正法案におきましても基本的にこの規律は維持されております。
一般論といたしましては、建て替えを必要とする理由については抽象的な記載では足りず、できる限り具体的な事実に基づいて建て替えを必要とする理由を示す必要があると考えております。そして、客観的事由に該当する事由がある場合には、通常はこれが建て替えを必要とする具体的事実であると考えられる上、客観的事由があることにより多数決割合が引き下げられ、区分所有者への影響も大きいことからすれば、招集通知に記載されるべきであると考えております。
その上で、招集通知の記載の不備が決議の無効事由に該当するかは、やはり個別具体的な事案の下で最終的には裁判所が判断する事柄でございますため、一概にお答えすることは困難であるものの、委員御指摘のとおり、その状況によりますれば決議の瑕疵となりまして、無効事由となることは、これはあり得るものと考えております。
法務省といたしましては、この招集通知の記載が不十分となる事態が生ずることがないように、招集通知において客観的事由を示すべきであること、客観的事由を示すべきであること等についてもしっかりと周知に努めてまいりたいと考えております。
99安江伸夫(公明)
大切な答弁であったかというふうに思います。
いわゆる会社法の株主総会の招集通知の規定などにも同じような論点があるというふうに認識をしておりますけれども、やはりしっかりそことパラレルといいましょうか、やはり手続保障ということが極めて重要であるというふうに思っておりますので、財産権の重要な制約ということに鑑みて、こうした手続保障の観点からも現場で運用していただく方々にしっかりと周知をして、御説明をしていただきたいということもお願いをさせていただきます。
続きまして、賃貸借終了請求に当たっての賃借人の方の保護に関連をして確認をさせていただきます。
今回の…
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100内内野宗揮法務省大臣官房審議官
お答え申し上げます。
委員御指摘のとおり、法務省といたしましても、建て替え決議等によりまして退去せざるを得ない賃借人への配慮、これも重要であると認識をしております。本改正法案でも、そのような方への配慮に関する規定を設けることとしております。
まず、賃貸借の終了請求がされた場合でありましても、請求から六か月を経過しなければ終了しないことといたしまして、代替住居等を探索するための時間的猶予を設けております。また、賃貸借契約が終了することによる賃借人の損失を補償するために、賃貸されている専有部分の区分所有者は、専有部分の賃借人に対しまして、賃貸借の終了によ…
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101安江伸夫(公明)
ありがとうございました。
今の中で、特にやはり重要だと思うのは、賃貸借の終了による通常生ずる損失の補償金、これがしっかりと支払われることであるというふうに考えます。その金額が仮に低廉なものになってしまっては、賃借人が適切に保護されるとは言い難いというふうに考えます。
そこで、確認いたしますけれども、この賃貸借の終了により生ずる、通常生ずる損失の補償金、その額はどのように算定をされるのか、そして、その妥当性が担保されるためにも、法務省はその算定基準などをしっかりと公表していただきたいと思いますが、いかがでしょうか。
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