2025年5月14日・第217回国会 衆議院 国土交通委員会法務委員会連合審査会 第1号（外部サイト、新しいタブで開きます） の 31 番目の発言（外部サイト、新しいタブで開きます）（全 138 発言）
それでは、標準管理規約による対応で十分であるという前提に立って御質問をさせていただくんですけれども、外国人が最近、投資目的で首都圏のマンションを購入をしているということ自体は多く報道されているところでございます。例えば都心部では、外国人が購入者の二割から四割以上のマンションが七割程度に及んでいるということが、先日の神崎参考人の資料にもございました。
こういった外国人購入者の大半は、投資目的であると思われます。自分の利益、損失に特に極めて敏感な投資目的の購入者が、自分の損害賠償請求権を無にするような規約改正に賛成することはあり得ないのではないかというふうにも思うところです。
投資目的の購入者が管理規約の改定の決議に対してこういったスタンスで臨んできた場合には、管理規約を改正するには区分所有者の四分の三以上の賛成が必要になりますけれども、こういった管理規約の改正ができないという事態も生じるのではないでしょうか。それに対する対応について、法務大臣、いかがお考えになっておられますか。
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西村智奈美(立憲)
次に、篠田奈保子さん。
立憲民主党・無所属の篠田奈保子でございます。 米山議員の質問を受けまして、質問をさせていただきます。同じ論点についてでございます。 今、政府の方から、今回の法改正で、不都合があることはお認めになっているから、標準管理規約により対応をするというような御趣旨で御答弁がされていると思うんですが、不都合があり、何らかの対応が必要であることを認めているのであれば、標準管理規約の改定という現場に手間や労力を丸投げするのではなくて、立法府として、それこそ法改正により行うことが適切ではないのか、それが立法府の責務ではないのかなと思うんですが、この辺りについて、法務大…
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鈴木馨祐(自民)法務大臣
今御指摘の点でありますけれども、当然承継案といったような形、これを法定すべきではないかという、そういった御趣旨かと思いますけれども、まず、こうした損害賠償請求権、これにつきましては、売主であります分譲業者と買主である区分所有者との間の契約関係によって買主である区分所有者が取得をする区分所有者とは別個の債権でありますので、その譲渡に伴って、区分所有者の意思にかかわらずに、法律上、その処分や移転を一律に強制をする特別の規律を設けるということ、これは憲法第二十九条の財産権の保障等との観点から、やはり慎重な検討が必要であろうかと考えております。 同時に、御指摘…
それでは、標準管理規約による対応で十分であるという前提に立って御質問をさせていただくんですけれども、外国人が最近、投資目的で首都圏のマンションを購入をしているということ自体は多く報道されているところでございます。例えば都心部では、外国人が購入者の二割から四割以上のマンションが七割程度に及んでいるということが、先日の神崎参考人の資料にもございました。
こういった外国人購入者の大半は、投資目的であると思われます。自分の利益、損失に特に極めて敏感な投資目的の購入者が、自分の損害賠償請求権を無にするような規約改正に賛成することはあり得ないのではないかというふうにも思うところです。
投資目的の購入者が管理規約の改定の決議に対してこういったスタンスで臨んできた場合には、管理規約を改正するには区分所有者の四分の三以上の賛成が必要になりますけれども、こういった管理規約の改正ができないという事態も生じるのではないでしょうか。それに対する対応について、法務大臣、いかがお考えになっておられますか。
32鈴木馨祐(自民)法務大臣
今の管理規約の変更ということでありますけれども、現行法におきましては、規約の変更、これは区分所有者全員の頭数及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によってなされるということとなっております。 本改正案におきましては、これを出席者を母数とする多数決で決するということとしておりまして、そういった意味においても、管理規約、こうした変更手続、この円滑化も併せて図っているところであります。 まさにこうした、管理規約でありますけれども、お尋ねのような定めについては、損害金を修繕に充てようとする区分所有建物においては、その実現に資する区分所有者に利益があ…
投資目的で購入されている外国人の方ですから、自分がそこに住み続けるという前提に立った考え方とはまた別な考え方をお持ちの方々だというふうに思っております。ですので、標準管理規約において改定で対応するというのは、現実的な利害得失を考えている外国人投資家にとってはなかなかそういった投票行動にはならないのではないかという懸念がありますので、そのことを本委員会で指摘をさせていただきます。 それから、管理規約を改正する前に転売をした旧区分所有者には改正された管理規約の効力は及ばない、これは国交省も認めているところでございます。そのような遡及しない管理規約の改正では…
34鈴木馨祐(自民)法務大臣
そうしたケースについて申し上げれば、確かに、各区分所有者におきまして、規約の変更がされる前に、区分所有者、これを転売した者については、変更後の規約、この義務を負うこと、当然これはないわけであります。 そして、旧区分所有者が規約に拘束をされない場合には、例えば現区分所有者が修繕費を負担するなどして補修をすることとなると考えられるわけでありますけれども、その現区分所有者につきましては、その負担する補修費用相当額について、法律上ということで申し上げれば、売買契約の契約不適合責任に基づいて旧区分所有者に対して損害賠償請求をする、そうしたたてつけとなると考えてい…