借主と貸主の間で様々なトラブルがよりないように、そうしたガイドラインをしっかりと広報し、徹底するようにお願いをいたします。
次に、家屋の適正な時価とは、正常な条件下で成立する当該家屋の取引価格、すなわち客観的な交換価値を意味すると最高裁の第一小法廷の判決でも述べられています。確かに、建物の新築時は、同じ建物を建てた場合幾ら掛かるか計算する再建築費評点数の計算で適正な時価が得られるはずです。
一方、年数がたった家屋を評価する場合には、再建築費評点数に損耗減点補正率と需給事情による減点補正率を掛けて評点数を計算し、さらに、物価水準による補正率、設計管理費等による補正率を掛けて固定資産税評価額を算出する仕組みとなっています。
しかし、新築ではない建物の評価をこのとおり調整しても、いわゆる客観的な交換価値を上回っていて適正な時価とは言えないとして裁判になった例が多々あります。例えば、ゴルフ場のゴルフクラブ寄宿舎の固定資産税評価額が適正時価をオーバーした最高裁平成二十三年十二月九日判決などもあります。
東京大学の名誉教授で租税法や行政法が御専門の碓井先生も、木造家屋に関する限り、固定資産評価基準による評価方式によったのでは、たとえ経年減価を行うにしても、常識的な意味の客観的交換価値を著しく超えているというのが筆者の感覚であると述べています。
そこで、中古建物の固定資産評価、その適正な時価の評価について一般的に見直しを進めるべきではないかと考えますが、総務省の御見解、いかがでしょうか。
305堤堤洋介国土交通省大臣官房審議官
お答えいたします。
委員御指摘のとおり、令和四年度に実施された賃貸不動産経営管理士試験におきまして、鍵は紛失した場合に限りシリンダーの交換費用を借主の負担とするとの選択肢を正解とする問題が出題されております。
この件につきましては、試験の実施機関である賃貸不動産経営管理士協議会として、大学教授や弁護士等の有識者から成る試験委員会において議論した結果、特段の問題はないと判断したとの報告を受けております。その判断の理由といたしましては、御指摘の設問は原状回復ガイドラインにおける借主の負担について問うものであるところ、ガイドラインでは、鍵に関しては紛失の場…
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306
芳賀道也(国民)
国交省のガイドラインの方が正しいという判断でよろしいのでしょうか。
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307堤堤洋介国土交通省大臣官房審議官
ガイドラインの中では、一般原則の考え方として、借主の故意、過失、その他通常の使用方法を超えるような使用による損耗については借主が費用を負担すべきことが記載されているところでございます。これは原理原則でありまして、一方で、御指摘のあの選択肢は、この一般原則が適用される中で、より具体的に鍵とシリンダーを取り出しまして、借主の負担について問うものであると。
ガイドラインの該当部分を見ますと、繰り返しになりますけれども、鍵に関しては紛失の場合においてのみシリンダーの交換費用を借主の負担で行うべきとされておりますので、その意味において、誤りとは言えないと考えてい…
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- （上の発言）
308芳賀道也(国民)
借主と貸主の間で様々なトラブルがよりないように、そうしたガイドラインをしっかりと広報し、徹底するようにお願いをいたします。
次に、家屋の適正な時価とは、正常な条件下で成立する当該家屋の取引価格、すなわち客観的な交換価値を意味すると最高裁の第一小法廷の判決でも述べられています。確かに、建物の新築時は、同じ建物を建てた場合幾ら掛かるか計算する再建築費評点数の計算で適正な時価が得られるはずです。
一方、年数がたった家屋を評価する場合には、再建築費評点数に損耗減点補正率と需給事情による減点補正率を掛けて評点数を計算し、さらに、物価水準による補正率、設計管理費等による補正率を掛けて固定資産税評価額を算出する仕組みとなっています。
しかし、新築ではない建物の評価をこのとおり調整しても、いわゆる客観的な交換価値を上回っていて適正な時価とは言えないとして裁判になった例が多々あります。例えば、ゴルフ場のゴルフクラブ寄宿舎の固定資産税評価額が適正時価をオーバーした最高裁平成二十三年十二月九日判決などもあります。
東京大学の名誉教授で租税法や行政法が御専門の碓井先生も、木造家屋に関する限り、固定資産評価基準による評価方式によったのでは、たとえ経年減価を行うにしても、常識的な意味の客観的交換価値を著しく超えているというのが筆者の感覚であると述べています。
そこで、中古建物の固定資産評価、その適正な時価の評価について一般的に見直しを進めるべきではないかと考えますが、総務省の御見解、いかがでしょうか。
309寺寺崎秀俊総務省自治税務局長
お答え申し上げます。
市町村長は、地方税法第三百八十八条第一項に基づき、総務大臣が定めた固定資産評価基準によって固定資産の価格を決定しなければならないこととされております。例えば、取引価格などを基準とする評価方法は、取引の際の個別事情が反映されるなど、評価の公平性において課題がありますことから、固定資産評価基準では、いわゆる再建築価格方式を採用しているところでございます。
なお、この方式の中でも、損耗の状況、具体的には、屋根が落ちておりましたり雨漏りなどによりまして電気設備に損傷を来し使用不可能となっているような状況などでございますけれども、こういっ…
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310芳賀道也(国民)
確かに、中古の家屋の固定資産評価では、需給事情による減点補正率というものによる調整が確かにありますが、しかし、取引価格の変動を考慮する要素が全くありません。各自治体が、へき地、山間地、交通不便な立地にある建物について一割マイナスする補正を行っている程度で、リゾートマンションの価格が急落した場合など、需給事情による減点補正には全くなっておりません。根本的に状況が変わった場合は、例えば九〇％マイナスできるように、需給事情による減点補正を掛けられるのは可能にすべきではないでしょうか。
総務省の御見解伺います。
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311寺寺崎秀俊総務省自治税務局長
お答え申し上げます。
過去の最高裁判例におきまして、評価基準に従って決定した価格は、再建築費を適切に算定することができない特別な事情又は評価基準が定める減点補正を超える減価を要する特別な事情の存しない限り、その適正な時価であると推認するのが相当とされております。
この特別な事情につきましては、個別の家屋ごとに、その規模や構造などの特殊性を踏まえて課税庁において判断され得るものでございます。今後とも、市町村が適切に評価できるよう、市町村から御相談があれば可能な範囲で総務省として助言を行ってまいります。
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