2025年4月23日・第217回国会 衆議院 法務委員会 第12号（外部サイト、新しいタブで開きます） の 64 番目の発言（外部サイト、新しいタブで開きます）（全 199 発言）
お答えいたします。
管理者は、今般閣議決定をされましたマンション法による改正後の区分所有法第二十六条第二項に基づきまして、契約不適合責任に基づく損害賠償金を現区分所有者又は旧区分所有者を代理して受領するということになります。そのため、管理者は、本人である旧区分所有者から返還を求められた場合には、これを引き渡さなければならないというのが原則であります。
もっとも、共用部分の管理に関する事項として、共用部分について生じた損害賠償金について、各区分所有者又は旧区分所有者が個別に受領することを禁じ、その使途を建物の瑕疵の修補のために用いるものとする旨を集会の決議で決し、又は規約で定めておくことが可能であると考えられます。あらかじめこのような集会の決議又は規約の定めをしていくことで、損害賠償金を旧区分所有者に渡さずに建物の修補費用に充てることが可能となると考えております。
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鎌田さゆり(立憲)
次の質問に行く前にちょっと聞きたいんですけれども、この改正案は、共用部分の瑕疵に関する損害賠償請求権についての、各区分所有者に分属して帰属していて、専有部分を売却した旧区分所有者、一番最初の原始区分所有者、この方も損害賠償請求権を保有し続けて、そして各人が個別行使できるということ、これが前提になっていますよね。伺います。
共用部分について、共用部分の瑕疵により生じた損害賠償請求権でございますが、分譲業者と元の区分所有者との売買契約に基づく請求権ということになりますので、各買主であります区分所有者が元々請求権者であり、区分所有権を譲渡したとしても、その方が請求権者であるという認識でおります。
63鎌田さゆり(立憲)
そこのところが、局長、これは特別法であって、先ほど冒頭に申し上げたように、旧区分所有者の損害賠償請求権をそうやって保有することを認め続けると、今そこに住んでいる人の損害賠償請求権を守ることができないですよ。 だから、前の法務委員会でも訴えたとおり、私は、マンションが転売されたときに損害賠償請求権も当然に移るべきだと。そうじゃないと、原始区分所有者、十年前か二十年前か分からないですよ、最初の区分所有者、買った人、その人に損害賠償請求権を残したままにしておくと、あっ、瑕疵が見つかった、これはみんなの共用部分だ、タイルが剥がれてくる、危ない、近隣住民のお子さ…
お答えいたします。
管理者は、今般閣議決定をされましたマンション法による改正後の区分所有法第二十六条第二項に基づきまして、契約不適合責任に基づく損害賠償金を現区分所有者又は旧区分所有者を代理して受領するということになります。そのため、管理者は、本人である旧区分所有者から返還を求められた場合には、これを引き渡さなければならないというのが原則であります。
もっとも、共用部分の管理に関する事項として、共用部分について生じた損害賠償金について、各区分所有者又は旧区分所有者が個別に受領することを禁じ、その使途を建物の瑕疵の修補のために用いるものとする旨を集会の決議で決し、又は規約で定めておくことが可能であると考えられます。あらかじめこのような集会の決議又は規約の定めをしていくことで、損害賠償金を旧区分所有者に渡さずに建物の修補費用に充てることが可能となると考えております。
65鎌田さゆり(立憲)
今規約の話を局長は触れられたんですけれども、ちょっと規約はまた後ほどということで。
損害賠償請求の訴えを起こそうと思ったときに、原始区分所有者の居場所を捜さなきゃいけないですよね。こういう裁判を起こすことになりますからと通知をしなければなりませんよね。今、外国人の方が、投資目的でマンションを購入するという人が非常に多いんですけれども、その外国人の方に通知をするために一生懸命捜さなくちゃいけなくなりますよね。そこの手間とか費用というのは考慮されないんですかね。いかがでしょう。
お答えいたします。
委員御指摘のように、旧区分所有者を代理するという場合のことを御指摘なさっていて、その旧区分所有者の所在がどこか分からないというような場合かと思いますが、基本的には、旧区分所有者については、登記の記録を見ることで旧区分所有者が誰かということが判明するということになると思いますし、もし旧区分所有者の方が本当に所在が不明だという場合には、公示による方法で通知をするということが考えられるところでございます。
67鎌田さゆり(立憲)
外国人の場合は、最初、購入したときは住所を届けることが必要になっているんですけれども、もし誰かに転売した場合、住所変更があった場合には、外国人だと住所を調べられないんですよ、現実は。多くの国には住民票の制度はありませんから、調べられないんですよ、原始区分所有者を。 それから、今、通知が届かない場合は公示という方法があるというふうに局長は答弁されましたけれども、連絡が取れない以上は、債権の譲渡を受けることはできませんでしょう、公示したって。連絡が取れない以上、原始区分所有者から債権譲渡を受けることができなくて、賠償金の返還請求権の放棄を求めることもできな…